אתר הבית בפייסבוק
אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

כמה כסף - הסכום שתוציאו על הבית עוד לפני הבנייה

מעוניינים לרכוש מגרש ולבנות עליו בית חלומות? מזל טוב. אבל האם אתם יודעים כמה בעצם תוציאו עוד לפני המסמר הראשון? אם לא, כדאי שתמשיכו לקרוא


מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מדי שנה מסתיימת בישראל בנייתם של למעלה מ-12,000 בתים פרטיים ודו-משפחתיים (1-2 קומות). בתים אלה מהווים כ-28% מסך כל התחלות הבנייה בישראל, ומטבע הדברים, בצפון הארץ שיעורם גדול הרבה יותר. למעשה, במחוז צפון, כ-50% מהבתים הם צמודי קרקע לעומת כ-5% בלבד במחוז תל אביב.

ניסיון החיים מראה שהרוב המכריע של הישראלים אשר בונים בית על הקרקע עושים זאת בפעם הראשונה בחייהם. לא אחת, מדובר עבורם בעסקת הנדל"ן הראשונה שהם מבצעים. כלומר, אלפי משפחות שעומדות מול שאלת מיליון השקלים – כמה עולה בית פרטי.

האם אפשר בכלל להעריך עד לרמה מדויקת את אומדן עלויות הבנייה וכפועל יוצא מכך להתכונן מראש ו/או לתכנן כראוי את הבית. ובכן, מסתבר שהכול שאלה של מומחים והתייעצות. "כמעט כל משפחה בישראל שבונה בית פרטי מתמודדת עם האתגר הזה פעם אחת ויחידה", מסבירה מיכל גלר, מייסדת חברה העוסקת ביזמות וניהול פרויקטים, "בתור מי שעוסקת בתחום כבר יותר מ-20 שנה, ולאחר שזכיתי לנהל למעלה מ-100 פרויקטים של בנייה פרטית מקיסריה ועד רמת הגולן, אני יכולה להגיד בביטחון שללא ייעוץ מקצועי המשפחה פשוט לא תצליח לאמוד נכון את עלות הבית ועלולות להיות לכך השלכות".

גלר מציינת כי המשפחה הישראלית הממוצעת מתקשה למצוא את עצמה בתוך ים המידע ובעיקר מסתמכת על מקורות סותרים וחסרים. תופעה אשר גורמת בקלות לחריגות בתקציב הבנייה ובלוחות הזמנים. "כמי שנמצאת בשטח באופן יומיומי ומגיעה לשכונות צמודות קרקע ביישובים שונים, אני נתקלת רבות במראה העצוב של מבנים ריקים שעומדים שוממים או חצי-גמורים", היא אומרת, "זה פשוט כואב בעין ובלב כל פעם מחדש. בעיקר משום שאני יודעת שמאחורי אותם שלדי בתים עומד פעמים רבות סיפור בנייה לא מוצלח ומשפחה מרוסקת, הורים וילדים. החלום ושברו במלוא מובן המילה".

לא אחת, יהיה מדובר בעסקת הנדל"ן הראשונה שתעשו (צילום: depositphotos)


השפעת המגרש על המחיר עוד לפני הבלוק הראשון

גלר מדגישה שעל מנת להבין כמה עולה בית פרטי יש להכיר היטב ולעומק גם את הנתונים הספציפיים של הבית והיישוב, גם את המגרש שנבחר או שייבחר, וגם את הציפיות של המשפחה מהנכס. כל זאת, היא מציינת, תוך בחינה מדוקדקת של מסגרות התקציב והגדרתן מראש באופן מקצועי.

"ראשית, משפחות ישראליות אינן מבינות את המשמעות הכלכלית שטמונה לגבי עלות הבית עוד בשלב המגרש והפיתוח", היא אומרת, "המרכיב של עלות הפיתוח של המגרש יכול לנוע בקלות בין 50,000 שקלים ועד 250,000 שקלים. זאת, עוד לפני שהנחנו אפילו בלוק אחד. ישנם פרמטרים רבים שיכולים להשפיע על עלות הפיתוח של המגרש כגון פערי גובה, מפלסים ואפילו עצים מוגנים שיש להעתיק מהמקום. כלומר, הליווי המקצועי לאומדן עלויות בנייה מתחיל עוד בבחירת המגרש ועלויות הפיתוח של הקרקע יכולות להשפיע על הבית אם יהיו בו חמישה חדרי שינה או שניים. יתרה מזו, פיתוח מגרש הוא לא עניין של מותרות אלא מדובר בחובה על פי חוק שבלעדיו אין היתר בנייה ואין טופס 4".

עוד אומרת מיכל, שחשוב מאוד לקרוא את האותיות הקטנות בהסכם הפיתוח. דהיינו, מה כולל הפיתוח ומה המשפחה תידרש להשלים מכיסה. היות שמדובר על סכומים שיכולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, אין להקל בכך ראש.

עלות הפיתוח יכולה לנוע בקלות בין 50,000 ש"ח ועד 250,000 ש"ח (צילום: משה כהן)


עוד במדור: Airbnb גרסת הקיבוץ >

עלויות תכנון ובנייה

סוגיה חשובה נוספת הנכנסת למשוואה של תמחור הבית היא העלויות הנלוות לגורמי מקצוע כגון אדריכל, מהנדס, מפקח בנייה איכותי שמייצג את הדיירים (ללא משוא פנים), מודדים, אגרות, עורך דין במידת הצורך ועוד. "ההוצאות הנלוות הללו מגיעות בבתים פרטיים לעלות של 150-200 אלף שקלים לפרויקט", אומרת גלר, "אלו אנשי מקצוע שתרומתם לבנייה היא רבה וההמלצה היא כמובן שלא להתפשר אלא על מומחים בעלי ניסיון".

כבר עכשיו ניתן לראות כיצד עלויות מגרש והוצאות נלוות יכולות להיות מוערכות עוד בשלבים הראשונים בסכומים של 210,000-400,000 שקלים. סכומים אלה נגזרים מתקציב הבנייה ומשפיעים בפועל על רמת החיים ואיכות החיים של המשפחה.

"נתקלתי לאורך השנים במשפחות רבות שהגיעו אליי עם מפח נפש לאחר שלא ביצעו תהליך נכון של ליווי לפרויקט ונותרו עם חוסר תקציבי בהשלמת הבית", אומרת גלר, "עדיף לרכוש בית קטן יותר ולהיערך תקציבית לעלויות הריאליות, מאשר לבנות בית גדול מדי ולא ליהנות ממנו כמצופה. לפעמים כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע עוד לפני בחירת המגרש, שכן ייתכן שיהיו שלושה מגרשים סמוכים שההבדל ביניהם יכול להגיע עד לכדי 150,000 שקלים ויותר".

לאחר חישוב עלויות הפיתוח וההוצאות הנלוות, ניתן לפעול מהסוף להתחלה. להפחית מהתקציב הראשוני על עלויות הפיתוח וההוצאות הנלוות, כנאמר לעיל, ויתרת הסכום תוקדש לביצוע (עם שוליים רחבים דיו). "ההמלצה שלי היא תמיד לבחור בראש ובראשונה בתכנון אדריכלי של 'בית פונקציונאלי' ורק לאחר מכן להוסיף אלמנטים חיצוניים עשירים", אומרת גלר, "חשוב לזכור שכל אלמנט שיוצא מן הסטנדרט יכול לייקר את עלות הבית בעשרות אלפי שקלים. תקרות גבוהות, חלונות גבוהים, מטבח מעץ מלא, תקרה גלויה, יו ניים איט. זה השלב שבו המשפחה צריכה לפרוט את כל חלומותיה מהבית ולאזן נכון בין הרצוי למצוי. הדבר הגרוע ביותר הוא שהמשפחה 'קופצת מעל הפופיק' ונכנסת לסחרחורת תקציבית המביאה ליצירת מתחים, חששות וקושי כלכלי".

"עדיף לרכוש בית קטן יותר ולהיערך תקציבית לעלויות הריאליות", מיכל גלר (צילום: מיכאל שמידט)

רוצים להתייעץ עם מיכל גלר? לחצו > 

כתבות נוספות בנושא:

תרומתם המכרעת של ניצולי השואה לקיבוצים

כיצד נקלטו ניצולי השואה בקיבוצים, ומדוע העלייה ההמונית מאירופה הבוערת אחראית יותר מכל לשגשוג הקיים ברוב קיבוצי הארץ

"אין מועצה שהצליחה להגדיל את מספר התושבים כמונו"

ישראלים רבים מוצאים ביישובי חבל איילות את הפתרון המושלם. כתבנו ירד דרומה לשיחה עם ראש מועצה ייחודי

כך תבנו בית בלי לפרק זוגיות

מערכת יחסים של אחד מתוך 8 זוגות לא תשרוד תהליך בניית בית. הנה הדרכים להימנע מכך ולהישאר מאושרים