אתר הבית בפייסבוק
אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

המדריך לנטילת משכנתא – חלק א'

יותר מ 87% מהישראלים לוקחים משכנתא כדי לרכוש בית חדש. בכדי לסייע לכם למפות את כל התהליך והכללים שאתם חייבים לדעת לפני החתימה על החוזה המאיים, אתר הבית בשיתוף "טנא משכנתאות" עם המדריך המלא


אז כאמור, הנתון האחרון אשר התפרסם גורס כי ל כ-87% מהמשפחות בישראל אין די הון עצמי בכדי לממן במלואו פרויקט של בנייה מ"אפס" או רכישת בית ללא עזרה. בדיוק משום כך כמעט כל רכישת/ בניית בית בישראל מתחילה עם נטילת הלוואת משכנתא. עולם המשכנתאות בכלל, ובפרט במגזר הכפרי ניחן בצורה טבעית בעשרות מונחים וחוקים שרצוי מאוד להכיר. לכן, בכדי לסייע לכם למפות את כל התהליך וכל הכללים הרלוונטיים והחשובים שאתם חייבים לדעת לפני חתימה על חוזה לרכישת בית והגשת בקשה למשכנתא מהבנקים השונים אנו שמחים להציג לכם את המדריך לנטילת משכנתא. ושיהיה בהצלחה.

מה זה בכלל משכנתא לדיור?

במשפט אחד: שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ובהסבר קצת יותר ארוך: ההלוואה שבגינה ניתנת המשכנתא היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הנכס אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי אפשריים שימושים נוספים לכסף. משכנתא היא אחת הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין של ישראל, ומחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו).

קצב נטילת המשכנתאות בישראל הולך וגובר מדי שנה. עבור רובנו, משכנתא היא העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שנעשה במהלך חיינו. לכן חשוב מאוד, לפני שחותמים על חוזה, להבין ולבצע את הבדיקות ההכרחיות והחשובות. כך לא נהפוך לחלק מהסטטיסטיקה הפחות נעימה ולא נמצא את עצמנו בחובות. חשוב מאוד שנדע מה אפשרי ומה לא אפשרי לפני חתימה על חוזה לרכישת בית.

 כנראה העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שתעשו (צילום: shutterstock)


אחוז המימון

אחוז המימון הוא שיעור המשכנתא הניתנת בעסקת רכישה ביחס לשווי הנכס.  להלן אחוז המימון שהבנק יכול לתת על פי תקנות בנק ישראל:

• נכס ראשון ויחיד – עד 75% מימון.
• משפרי דיור – עד 70% מימון.
• נכס שני ומעלה – עד 50% מימון.
• נכס במושב/קיבוץ – עד 60% מימון ובקיבוצים לא יותר מ-700,000 ש"ח.

כיום לא ניתן לקחת משכנתא אם אין לנו לפחות (עבור דירה ראשונה ויחידה) 25% הון עצמי. לאחר חישוב ההון עצמי שיש ברשותנו ניתן גם לדעת מה גובה המשכנתא שאנו יכולים לקבל. הסכום של שניהם ביחד הוא התקציב המקסימלי שלנו לקניית בית.

כמובן שלא כל בקשה למשכנתא במימון של 75% מתקבלת באופן אוטומטי. כל לווה או בדרך כלל זוג לווים נבחן על ידי הבנק באופן ספציפי בנוסף לבחינת טיב הבטוחה ומחירו.

נקודה חשובה אליה יש לשים לב, בעיקר ברכישת נכס יד שנייה, היא שהבנק יקבע ויאשר את גובה העסקה ומכאן גם את גובה המימון על פי הנמוך מבין שתי אופציות:

1. המחיר הנקוב בחוזה.
2. הערכת השמאות שנקבעה על ידי שמאי שהגיע מטעם הבנק.

בדיקת כושר ההחזר החודשי

החזר חודשי הוא התשלום החודשי עבור החזר המשכנתא. תקנות בנק ישראל קובעות שניתן לקבוע עד 50% החזר חודשי מההכנסה הפנויה. בפועל, הבנקים לא נותנים יותר מ-40% וגם אחוז זה הוא גבוה יחסית ומצריך אישור מיוחד של הבנק. לרוב נהוג לקבוע את ההחזר החודשי בין 25%-33% מההכנסה הפנויה נטו.

החישוב לצורך בחינת כושר ההחזר וההכנסה הפנויה לוקח בחשבון את סך ההכנסות של הלקוח ממקום עבודתו, בין אם הוא שכיר או עצמאי, ובנוסף גם הכנסות ממקורות אחרים כגון שכר דירה, פנסיה ועוד. מסכום זה הבנק ינכה את ההחזר החודשי הקיים על הלוואות בחשבון ותשלום דמי מזונות (אם ישנם כאלו). הבנק לא מחשיב ואינו מכיר בתשלומים מביטוח לאומי כהכנסות לצורך חישוב כושר ההחזר החודשי
.

עלויות נלוות

בשל חוסר ניסיון, זוגות רבים נוטים להתעלם מההוצאות הנלוות לעלות הנכס בעת חישוב סכום הלוואת המשכנתא הנדרש עבורם. הוצאות אלו, כגון מס רכישה, ביטוחים, תשלום עבור פתיחת תיק, עלות מתווך, עלות שמאי, ריהוט ושיפוץ הנכס, עלולות להסתכם בסכומי כסף גבוהים. הזוג נדרש לשלם הוצאות אלו מכיסו, ולכן הוצאות אלו מקטינות את ההון העצמי של הלווים.

*המאמר נכתב ע"י מומחה משכנתאות מטעם חברת "טנא משכנתאות".

רוצים להתייעץ עם המומחים של טנא? לחצו >

כתבות נוספות בנושא:

תמונה של ישראל האמיתית: מסע בין 5 אנדרטאות בקיבוצים ומושבים

בין חוף הים לגבעה על העמק ומהמדבר עד הצפון הרחוק: אנדרטאות רבות פזורות בחבל ההתיישבות הישראלי ומנציחות, כל אחת בדרכה שלה, חלק אחר במפת התודעה הלאומית

הוטרינר הנודד של הגליל העליון

הסיפור המקסים של הוטרינר שהמציא עצמו מחדש והוכיח שיזמות היא אפשרית, בכל התחומים

"אין מועצה שהצליחה להגדיל את מספר התושבים כמונו"

ישראלים רבים מוצאים ביישובי חבל איילות את הפתרון המושלם. כתבנו ירד דרומה לשיחה עם ראש מועצה ייחודי