אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

של מי הקרקע הזו בכלל?

בונים בית במרחב הכפרי? האם אתם עומדים להיות הבעלים של הקרקע אולי רק "שוכרים" מהמדינה? בואו נעשה סדר


ככל הנראה, העניין המהותי בתהליך הבנייה במרחב הכפרי הוא נושא הקרקע. היות שחלק לא מבוטל מהמשפחות שמקימות את ביתן במרחב הכפרי עוברות לראשונה בחייהם תהליך של בניית בית פרטי, יש לכך השלכות על נושאים כמו תהליך הבנייה ועלותו, הזכויות ביחס למגרש עליו ייבנה בית המגורים, תשלום לרשות מקרקעי ישראל, מס רכישה, עסקאות עתידיות,הורשה ועוד. מכיוון שעולם החוקים בכפר שונה בתכלית מהעולם החוקים העירוני, חשוב מאוד להכיר את עיקרי הדברים.

כבר עכשיו נסייג ונדגיש כי נושא הקרקעות במרחב הכפרי הוא עניין שנתון לשינויים. בייחוד לשינויים הנובעים מהחלטות במועצת מקרקעי ישראל. החלטות עדכניות מתקבלות כל הזמן, החלטות ישנות מבוטלות, ומה שנכון היום לא יהיה בהכרח נכון גם מחר.

ברשימה שלפניכם ננסה לסקור את עיקרי הדברים אך שימו לב, בכל מקרה של בנייה על קרקע ביישוב כפרי הזכויות הינן בבעלות מדינת ישראל. הקרקע מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל וחשוב לוודא מהן הזכויות הנרכשות ביחס לשטח. ההמלצה היא להגיע למשרדי רמ"י לאחר קבלת הפרטים מהיישוב לגבי למגרש. כמובן שמומלץ  להיעזר בעורכי דין המתמחים בנושא.

עשרות משתנים ונושאים שחשוב מאוד להכיר. קרקע במרחב כפרי (צילום: "אתר-הבית")


הקרקע בקיבוץ

בעלות על קרקע בקיבוץ משתנה בהתאם לשורה של פרמטרים. בראש ובראשונה הבעלות עוסקת בשאלה האם העסקה מתבצעת במסגרת הרחבה קהילתית או קבלה לחברות בקיבוץ (חברות מלאה או חברות בעצמאות כלכלית). אם הקבלה היא במסגרת חברות לקיבוץ יש לבחון האם הזכויות שיתקבלו הינן זכויות קניין במסגרת הליכי שיוך המתקיימים בקיבוצים (החלטות 751 ו-1411) או זכויות חכירת משנה לפי החלטה 1380. לעיתים מדובר על קליטה לחברות בקיבוץ שיתופי בו לחבר אין זכויות בקרקע או במבנה אלא זכות שימוש בבית בלבד (כל עוד הוא חבר קיבוץ, כאשר את הבית לא ניתן למכור או להוריש).

הרחבה מחוץ לקיבוץ

בהרחבה המתקיימת מחוץ לגבולות הקיבוץ הרוכש הופך להיות בסטטוס של "תושב". הוא רוכש את הזכויות במגרש ממדינת ישראל על ידי תשלום דמי היוון וחתימה על הסכם חכירה מהוון בינו לבין רמ"י. התשלום עבור הזכויות בקרקע נקבע בהתאם לאזורי עדיפות לאומית (מרכז הארץ 91%, עדיפות לאומית ב' 51%, עדיפות לאומית א' 31%). במקרה זה הרוכש אינו הופך להיות חבר קיבוץ ואין לו קשר עם האגודה החקלאית אלא שיתוף בחיי הקהילה בלבד.

חכירת משנה (החלטה 1380)

ישנם מקרים בהם הקיבוץ רוכש את הזכויות בחלקת המגורים בקיבוץ מרמ"י ("השטח הצהוב") והופך להיות בעל זכויות חכירה מהוונות ביחס לחלקת המגורים. כעת, משפחה שמתקבלת ליישוב הופכת להיות חברה בחברות מלאה וחותמת על חוזה מול האגודה השיתופית. היא מקבלת זכויות "חכירה מהוונות" ביחס למבונה בלבד, ללא זכויות במגרש עליו בנוי בית המגורים. אין התקשרות ישירה בין המשפחה לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). חוזה חכירת המשנה מול הקיבוץ הוא חוזה שמעניק זכויות בחלק המבונה של בית המגורים ומאפשר מכירה, השכרה והורשה (בכפוף לכך שמקבל הזכויות יתקבל כחבר קיבוץ ובמקרה של השכרה הקיבוץ יאשר את זהות השוכר).

שיוך קנייני

בקיבוצים מסוימים התבצע הליך של שיוך קנייני. במקרה זה, בני המשפחה הנקלטים מתבקשים להתקבל כחברי אגודה ולעבור אישור אסיפה כללית. קיימים קיבוצים שמקבלים חברים חדשים בסטטוס של "עצמאות כללית". בסטטוס הנ"ל לחבר אין זכויות בנכסים של האגודה החקלאית. הוא הופך להיות חבר אגודה מבלי שיהיו לו זכויות הצבעה בכל הנושאים הקשורים לאגודה אלא רק בנושאים הקהילתיים. החבר מקבל זכויות חכירה מהוונות במגרש עליו ייבנה בית המגורים בבנייה עצמית או בבנייה מרוכזת בדגמים (כל קיבוץ לפי בחירתו). המשפחה חותמת על הסכם חכירה מהוון ביחס למגרש ובית המגורים, ויכולה למכור או להוריש את הנכס בכפוף לקבלת הקונה כחבר אגודה וכן להשכיר בכפוף לאישור הקיבוץ ביחס לשוכר.

החלטה 751 קיבעה בעבר את ההוראות ביחס לשיוך קנייני וקיבוצים רבים בפריפריה השלימו את השיוך לפי החלטה זו. כלומר, שילמו 91% + מע"מ בגין דמי היוון בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית. החלטה 1411 החליפה את החלטה 751 וקובעת את התנאים העדכניים ביחס לשיוך קנייני. נכון לתחילת שנת 2016 ההליך נמצא בפיילוט ברשות מקרקעי ישראל כאשר שני קיבוצים עומדים להשלים אותו לפי החלטה זו ולשלם 33% + מע"מ עבור הזכויות ביחס למגרש בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

ההבדלים בין קיבוצים בפריפריה לקיבוצים במרכז

בקיבוצים במחוז מרכז בוחנים ביצוע שיוך לפי החלטה 1380 (חכירת משנה) שכן קיימת הנחה במחיר הקרקע של חלקת המגורים. בכל מקרה, המחיר עדיין יהיה גבוה מאוד במרכז הארץ והרכישה תתבצע באמצעות כספים של החברים בהתאם לחלקם היחסי כאשר חבר קיבוץ ותיק (לפני מרץ 2007) יכול לשלם 3.75% + מע"מ ממחיר הקרקע ולהשלים את ההפרש בעת העברת זכויות ואילו חבר חדש שהתקבל לאחר מרץ 2007 ישלם מחיר מלא של 33% + מע"מ (בכפוף להנחת אזורי עדיפות).

בפריפריה בוחנים את השלמת השיוך לפי החלטה 1411 שכן מדובר במחיר קרקע נמוך שכולל הנחת אזורי עדיפות לאומית. כמו כן, קיימים קיבוצים שבוחנים את חלופת האגודה במקרים בהם המרקם החברתי של הקיבוץ הינו כזה שמעוניין להותיר את הכוחות ביחס לקרקע בידי הקיבוץ ולאפשר זכויות במבונה בלבד. ההתלבטות של הקיבוץ הינה במספר מישורים - המישור החברתי, המישור הכלכלי וראיית העתיד. זאת ביחד עם הצורך להתפתח במסגרת קבלת חברים חדשים, חזרה של בנים והעברת זכויות ליורשים.

הקרקע במושב

את נושא הבעלות על קרקע במושב יש לחלק לשני היבטים, רכישת משק חקלאי או רכישת מגרש בהרחבה.

רכישת משק חקלאי

לגבי משק חקלאי, הבעלות על הקרקע במשק היא של מדינת ישראל והיא מנוהלת על ידי רמ"י. ברוב המושבים הזכויות הן של "בר רשות". כלומר, זכות חוזית שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין אלא ברשות מקרקעי ישראל בלבד. במושבים שהוקמו טרם הקמת המדינה ניתן למצוא בעלי נחלות עם הסכם חכירה בינם לבין הקרן הקיימת לישראל וברוב המקרים ההסכמים אינם בתוקף ולא חודשו לאור העובדה שרמ"י הרעה את התנאים בחוזים החדשים.

נחלה מורכבת מחלקה א' המכילה את חלקת המגורים בשטח של 2.5 דונם ברוב המקרים. בנחלה א' ניתן לבנות שלוש יחידות בשני מבנים, ובעתיד הקרוב שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים עם אפשרות לפצל יחידת מגורים אחת מחלקות המגורים. בנוסף ניתן לבנות מבנה לפל"ח (פעילות לא חקלאית) בשטח של עד 500 מ"ר.

במסגרת החלטה 1399 נקבע כי בעל נחלה יכול להוון את חלקת המגורים עם תשלום דמי רכישה בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים כאשר במרכז הארץ מדובר על סכומים גבוהים מאוד ובאזורי עדיפות לאומית ניתנת הנחת אזור שהופכת את ההחלטה למאוד אטרקטיבית. לאחר תשלום דמי הרכישה בעל הנחלה חותם על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים ועל חוזה חכירה לדורות ביחס לחלקה א'. יתר החלקות אשר מרכיבות את הנחלה (במרכז הארץ תקן נחלה ברוב המקרים הוא 30 דונם ובפריפריה 60 דונם) יוותרו עם זכויות "בר רשות" וניתן לבחון אף חתימה על הסכם חכירה לדורות ביחס לחלקות החקלאיות.

קרקע בהרחבה במושב

במושבים רבים הוקמו בשנים האחרונות הרחבות המיועדות למשפחות מבחוץ (או בנים/בנות חוזרים). המגרשים בהרחבות אינם משקים חקלאיים והם לא מורכבים מנחלות א', ב' ו-ג'. אלו מגרשים על שטחים של 250-500 מ"ר עם היתרי בנייה שונים. משפחה שרוכשת מגרש בהרחבה מתקשרת בחוזה חכירה לדורות ישירות מול רמ"י. שטח ההרחבה נגרע מהמשבצת של המושב והתושבים אף יכולים לרשום את המגרש על שמם בטאבו.

קרקע ביישוב קהילתי

רכישת קרקע ביישוב קהילתי דומה במידה רבה לרכישת קרקע בהרחבה במושב. שכונת ההרחבה מחולקת למגרשים והתושבים שמתקבלים במקום רוכשים את הקרקע בהסכם חכירה ישיר מול רמ"י. ביישובים קהילתיים רכישת הקרקע מכוונת מלכתחילה לרישום בטאבו כאשר גם היזם וגם היישוב מתחייבים בדרך כלל לארגן רישום כאמור. בעלות דומה על הקרקע רלבנטית גם לגבי רכישת קרקע במושב מידיים פרטיות.

המאמר נכתב במסגרת "המדריך למעבר לכפר" אותו הפיק "אתר-הבית" בסיוע עו"ד אביגדור לייבוביץ' ממשרד עורכי דין לייבוביץ', שער ושות'.

כתבות נוספות בנושא:

מתבגרים בכיף – סוד אריכות הימים של נירים

האי היווני איקרה מתגאה בטייטל "האי שתושביו לא מתים". כתבנו מצא את הגרסא הישראלית בקיבוץ הדרומי

כך תקחו משכנתא לבנייה עצמית

מתכננים לרכוש מגרש? כדאי שתדעו שישנם לא מעט מאפיינים ייחודיים באופן קבלת המשכנתא לבנייה עצמית בהשוואה למשכנתא "רגילה"

מדוע מושבניקים חייבים הסדרה בנחלה?

איך נכנסים נכון להחלטה 1553, מה הפתרון הטמון בתב"ע נחלתית פרטית וכל יתרונות ההסדרה בנחלה. טור שכל בעל משק בישראל פשוט חייב לקרוא