אתר הבית בפייסבוק
אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

הדילמה הכפרית - בנייה מרוכזת VS "בנה ביתך"

מתכננים מעבר ליישוב כפרי? על השאלה הקבועה האם לבחור בשכונה המציעה בנייה מרוכזת, או דווקא בזו המאפשרת בנייה עצמית יש למומחה שלנו תשובה חד משמעית


קהילה תומכת, מערכות חינוך איכותיות ושקט המופר על ידי נביחות כלבים או תרנגולות. אלפי המשפחות המתגוררות ביישובי הכפר, אשר עברו למרחב הכפרי לאחר מגורים בערים יעידו כי על המפרט הזה הן חלמו. אך מעבר למגוון החלטות שנדרשו לקבל (מיקום, קרבה למרכזי תעסוקה וכו'), המשפחות החדשות נדרשו לקבל החלטה מאוד משמעותית. האם לעבור ליישוב שתחומו משווקים מגרשים לבנייה עצמית ("בנה ביתך") או שמא להעדיף יישוב המציע שכונה קהילתית בבנייה מרוכזת (עד המפתח). שכונה בה האגודה השיתופית התקשרה מבעוד מועד עם חברה המנהלת בעבורה את הפרויקט, שבונה במקום עשרות יחידות דיור עם קבלן אחד ולפי דגמים לבחירה.

אז מה הם ההבדלים המרכזיים בין שתי שיטות הדיור, וכיצד תדעו במה לבחור - בנייה מרוכזת או בנייה עצמית, ומדוע?

כדי לנסות לסייע, פנינו למומחה בעל ניסיון של למעלה מ-20 שנה בליווי הרחבות, בניה פרטית ורוויה. הכירו את יוסי תורג'מן, מנכ"ל משותף בחברת מגור-עצמון-תורג'מן, ומי שאנחנו מאמינים שיעזור לכם להבהיר את הדילמה.

שתי שיטות דיור מובהקות. בנייה עצמית ושכונת הרחבה (צילומים: קיבוץ מלכיה, מגור עצמון תורג'מן)


אופציית הבנייה המרוכזת - מהי בעצם?

יוסי: "בבנייה מרוכזת היישוב מתקשר עם היזם שהינו החברה המנהלת של הפרויקט שאחראית על בניית הבתים וניהול הפיתוח הנדרש להקמת השכונה, תוך תכנון מספר דגמים לבחירת התושבים. בניגוד לשיווק מגרשים לבנייה עצמית, מה שקרוי בשפת העם "בנה ביתך", במקרה של בנייה מרוכזת הדיירים אינם מתכננים את ביתם מאפס.

הם אמנם מתפשרים לכאורה על העצמאות בתכנון הבית, אך נהנים משורה ארוכה של יתרונות שהינם כחלק מ"החבילה" וממחיר המשקף כוח קניה קבוצתי שכן יש יתרון לגודל הפרויקט ומספר הבתים שיבנו. היתרונות באים לידי ביטוי בנושאים חשובים ביותר מצד הרוכש כגון התחייבות לליווי מקצועי, לוחות זמנים, מחיר הבית ומתן אחריות.

יתרונה הגדול של בנייה מרוכזת היא שהיא נעשית באמצעות חברת ליווי שנותנת שירותי ייעוץ למושבים וקיבוצים, ומוציאה בשמם מכרזים לקבלנים וקבלנים משנה. רק בשיטה זו ניתן להגיע למחיר קבוע מראש וללוחות זמנים ברורים".

מדוע המחיר הוא יתרון?

"התשובה פשוטה. ברכישת דגם בבנייה מרוכזת ניתן לדעת את העלות עוד לפני שהדחפורים עולים על השטח. מחירי הדגמים ועליות הפיתוח עברו הליך בקרה ע"י משרד השיכון או רשות מקרקעי ישראל, והם שקבעו את מחירי הבתים, ועלויות הפיתוח.

זהו יתרון עצום שכן הניסיון מלמד שבנייה עצמית נוטה לחרוג מהתכנון התקציבי הראשון. לעתים עד 20% ומעלה. במוצר כמו בית, שעלותו מטפסת בקלות ל-1.5 מיליון שקלים וצפונה, אפילו חריגה של 10% מגיעה לכדי סכום לא מבוטל.

בבנייה מרוכזת, לעומת זאת, המנוהלת על ידי חברה בעלת ניסיון, הדיירים מקבלים וודאות ברמה של 99.9% לגבי המחיר הסופי של הנכס. זה מאפשר להם להתכונן לפרויקט מבחינה כלכלית, לבקש הלוואת משכנתה, ומקל מאד על הימנעות מחריגות מיותרות. אין גם התעסקות עם קבלני ביצוע, הזמנות חוזים ועוד, שזה עולם בפני עצמו שגוזל זמן רב.

זאת ועוד, היות שהדיירים רוכשים את בתיהם ביחד, מול גורם אחד שעומד מולם, הם נהנים מיתרון הגודל. כוחם כקבוצה לעמוד על שלהם ולהציף נושאים שחשובים בעינם הינו גדול עשרות מונים לעומת בונה יחיד מול קבלן.

גם באשר למשכנתא, שהזכרנו קודם לכן, יש לבנייה המרוכזת יתרון. היות שכל הניירת הרלבנטית נמסרת לבנק מראש, ומכיוון שעלותו של הנכס ברורה, מתקצרת הדרך לקבלת המימון הרצוי. הליך מורכב בעבור בונים פרטיים בשיטת בנה ביתך, הופך ליעיל ופשוט בבנייה מרוכזת".

לוחות זמנים, מחיר בית סופי מההתחלה ומתן אחריות. שכונה בבנייה מרכוז במושב יתד (צילום: מרטין סיאורנו)


ומה לגבי לוחות זמנים?

"בניגוד לבנייה עצמית בה חריגות בלוחות זמנים הן כמעט אקסיומה, בבנייה מרוכזת שנעשית על ידי חברה מנהלת שלקחה על עצמה את ההתחייבויות לבניה ושהיא גם קבלן הביצוע, לוחות הזמנים בדרך כלל אינם מתארכים.

יש לכך מספר סיבות ובראשן ניסיון. החברה שמנהלת את הפרויקט היא לרוב בעלת ניסיון שיודעת לבחור נכון את הקבלנים לביצוע הבניה. בחירה שנעשית בהתאם לניסיונו ואמינותו של הקבלן לגבי עמידה בזמנים ואיכות ביצוע.

כשאנחנו מדברים על לוחות זמנים אנחנו מדברים על כסף. ממש ככה. עיכוב בלוחות זמנים משמעותו תשלום שכר דירה שמתארך ומשולם לעתים במקביל למשכנתא, כניסה להלוואות הנוטלות בחובן ריביות משמעותיות, בזבוז זמן בהגעה רבה לאתר הבנייה, התעסקות עם גורמים שונים ועוד.

זה אגב לא נגמר כאן. תאר לעצמך שהכניסה נקבעה לאוגוסט והמשפחה כבר רשמה את הילדים למסגרות חינוך וחוגים. אם המועד יתעכב ההורים יידרשו במשך תקופה לא מבוטלת להתגבר על המכשול על ידי הסעות מאזורים מרוחקים, הפסד שעות עבודה, פגיעה בפרנסה וכו'.

הניסיון של החברה המנהלת הוא קריטי בכל הנוגע ללוחות זמנים. לא חסרות דוגמאות על הרחבות בהם החברה המנהלת רק נותנת יעוץ ומפרסמת מכרזים, אך לא מתחייבת לביצוע הבניה וללוחות הזמנים. זו סיטואציה בה הרוכש עלול למצוא את עצמו עם מחיר גבוה ועיכובים בביצוע. עד כדי מקרים קשים של נטישה של הקבלן הגוררת התייקרויות ועיכובים נוספים.

אנחנו בחברה פועלים רק בשיטה של התקשרות עם היישוב ואחריות על כל הפרויקט מא' ועד ת'. כולל התחייבות למחיר, לוחות זמנים, אחריות לפי חוק המכר, ואפילו סיכום קנס במקרה של הפרה בלוחות הזמנים. הגנה למען היישוב שאף פעם לא נדרשו לשאת בה שכן מעולם לא חרגנו.

אני יכול להעיד שאנו מסוגלים להקים שכונה בבנייה מרוכזת בקצב של סיום בית בזמן ממוצע של שמונה חדשים. זאת לעומת שנה וחצי עד שנתיים ב"זמני שוק" רגילים.

זה לא דבר של מה כך. אני מכיר לא מעט שכונות הרחבה בסגנון בנה ביתך שהתעכבו עד כדי 10-15 שנה ממועד השיווק למועד כניסת אחרון הדיירים. גם כאשר כל הדיירים נכנסו לבתיהם, השכונה עדיין נראתה כמו "אתר בנייה" אחד גדול. בנייה מרוכזת, לעומת זאת, עשויה להבטיח את הקמת השכונה בתוך 3-4 שנים וברמה של 90% אכלוס. כולל עבודות פיתוח ותשתיות".

השיטה הזו לא הופכת את השכונה למקבץ של בתים הדומים זה לזה?

"לחלוטין לא. חשוב לציין שהבית לא עומד לבדו כאשר לצד הנכס יש גם פיתוח חיצוני. כאשר הדיירים נכנסים לבתים ומתחילים לדאוג למראה החיצוני, כל בית מקבל את אופיו וסגנונו. כמובן שהדברים נכונים לפנים הבית. הדיירים בוחרים כלים סניטריים, ריצוף, חיפויי קירות, גוונים ועוד. יש להם חופש רב בחלוקה הפנימית של החדרים, כך שאפילו שני דגמים אשר נבנו על בסיס אותו הדגם בדיוק אינם מציגים תוצאה סופית זהה לחלוטין. רחוק מכך.

ומה לגבי הדגמים, איך זה עובד בפועל?

היזם מציע לתושבים בחירה מבין מספר דגמים שונים. אנחנו, לדוגמה, בחברת מגור-עצמון-תורג'מן, מקפידים לתכנן בעבור השכונה לפחות 6 דגמים שונים. הדגמים מתוכננים בקפידה תוך התכתבות עם צרכי המשפחה הישראלית, ומתאימים לרוכשים מכל הסוגים.

קח לדוגמה את הפרויקט שלנו במושב שדה דוד. פרויקט של כ-40 יחידות דיור בו הצענו 6 דגמים לבחירת המשתכנים. הדגמים תוכננו על ידי מיטב המומחים, עברו אין ספור בדיקות על ידי אנשי המקצוע שלנו, והתוצאה היא עם בית לכל סוג משפחה.

יש דגמים שמתאימים יותר למשפחות צעירות עם ילדים קטנים או ילדים בדרך, ויש שנועדו לספק פתרון איכותי למשפחות עם בני נוער. כולל משפחות עם ילדים גדולים שרוצים פרטיות ויחידה נפרדת.

הדגמים הם גם תמיד מודולאריים. המשפחה יכולה לבצע שינויים שונים ואנו שומרים על גמישות מרבית. בפועל, למרות שאנחנו מתחילים עם 5-6 דגמים, כמעט תמיד נגמור פרויקט של שכונה ביישוב כפרי עם 12-13 דגמים סופיים. כל בונה שבוחר דגם מקבל מחירון לשינויים ויכול לכלכל צעדיו. למשל, נשמרת לו הגמישות להוסיף מטרים, לשנות את החלוקה הפנימית או לתכנן את הבית עם ההכנות הנדרשות להגדלה עתידית שתבוצע בהתאם לצרכים של המשפחה".

פרויקט של כ-40 יחידות דיור לכל הרכב משפחתי, שכונת ההרחבה בשדה דוד (צילום: מגור עצמון תורג'מן)


באותו נושא: איך לבנות שכונה ללא סיכון כלכלי >

עד כמה היישוב מעורב?


"מאוד מעורב. כאשר ההרחבה הקהילתית נבנית בבנייה מרוכזת, היישוב מבצע בעבור המשתכנים חלק ניכר מהעבודה. החברה שנבחרת לנהל את הפרויקט נבדקת בקפידה, וכשאנו ניגשים למכרזים אנו נדרשים להציג נתונים מוכחים של יכולות ביצוע, גב פיננסי ופרויקטים שהושלמו בעבר.

היישוב בודק אותנו בציציות מה שנקרא, ובדרך כלל הבחירה לא נעשית לפי המחיר הזול ביותר. להפך, מניסיוני, פעמים רבות ההצעות שהגשנו ושזכו לא היו הנמוכות ביותר. הבחירה בנו התקבלה על ידי היישוב תוך שקלול מגוון רחב של פרמטרים על ידי האגודה השיתופית.

צריך לזכור שמדובר בפרויקט שמעורבים בו עשרות ומאות בעלי מקצוע. החל מרמת התכנון, השיווק וההסכמים, וכלה ברמת הביצוע, הפיקוח, ותיאומים מול גופים שונים כגון המועצה האזורית, משרד השיכון, רמ"י, חברת החשמל וכו'. על מנת להביא להצלחת הפרויקט מבחינת תקציב ולוחות הזמנים נדרש תיאום ושיתוף פעולה מלא של כל הגורמים. בהנעת המערכות הללו יש חשיבות רבה לניסיון קודם ולשיטת העבודה.

אי אפשר להתעלם מהעובדה שהעסקת חברה מנהלת בעלת ניסיון מביאה לחיסכון אדיר בעלויות הפיתוח הנדרשות להרחבה אותם משלמים המשתכנים ישירות כחלק מעלות הפיתוח. ישנם מספר רב של מקרים בהם הדיירים נאלצו לשלם תוספות בגין התייקרות עלות הפיתוח. בין היתר כתוצאה מפרטים שנשכחו ולא נלקחו בחשבון או כתוצאה מבעיות בתכנון המקורי.

המשמעות מבחינת הדיירים היא אדירה. הישוב כבר ביצע בעבורם גם בדיקות על החברה ויכולותיה הכלכליות והביצועיות, גם על התכנון והמפרט וכמובן מו"מ על המחיר של הבית. בעוד שבונה פרטי צריך לעשות את הבדיקות הללו בעצמו, ולהיעזר לשם כך באנשי מקצוע נוספים שעלותם לא מבוטלת, בבנייה מרוכזת הכסף הזה כבר שולם ומגיע כחלק מהשירותים המוצעים לרוכש.

המשפחות מקבלות עוד "עין" שבודקת בעבורן את החוזה, את המפרט ואת העבודות בשטח. אצלנו, לדוגמה, לא רק שאנחנו נמצאים בקשר רציף עם נציגי היישוב, אלא שחשוב לנו לעודד את נציגי היישוב להיות מעורבים. אנו מקפידים על דיווחים שוטפים ליישוב, מסייעים בהליכי השיווק מול הדיירים, ויודעים לתת מענה לכל הצדדים המעורבים.

פעמים רבות אנו משמשים כמעין "גורם מתווך" בין המשתכנים לאגודה, "סופגים" טענות שבלעדינו היו מופנות כלפי היישוב, ופועלים לתת מענה ראוי לכל הצדדים כך שבסוף אנו מביאים לפתרון ולא לסכסוך".

האם בנייה מרוכזת תדרוש ממני התעסקות עם אנשי מקצוע נוספים?

"זהו יתרון הולט מאוד של הבנייה המרוכזת. ממש כמו שקונים דירה מקבלן במגדל מגורים בעיר, כך גם בבנייה מרוכזת ביישוב כפרי, הדיירים לא מתעסקים עם קבלנים, קבלני משנה, שמאים, אביזרים, רכש וכו'. הם מקבלים מוצר מוגמר וכל הפרוצדורה מנוהלת מול גורם אחד. בניגוד גמור לבנייה עצמית שבה נהוגה רכבת בלתי נגמרת של בעלי מקצוע, המגיעים לאתר הבנייה ודורשים מן הסתם גם מהדיירים ליזום תיאום והגעה לאתר ולהיפגש עמם תדיר.

חשוב לזכור שרוב המשתכנים אינם מגיעים מענף הבנייה ושבניית בית פרטי צמוד קרקע היא פרויקט שמשפחה תעשה – בדרך כלל - פעם אחת בחיים. כשההתנהלות של הרוכשים הינה מול גורם אחד, המרכז תחת כנפיו את מלוא הפונקציות הרלבנטיות, הדברים מתנהלים באופן מאד יעיל. הדיירים לא צריכים לבלות באתר הבנייה בכל שני וחמישי, הם יודעים שמישהו דואג להם ומנהל את הפרויקט בעבורם. במידה רבה הם פשוט ממשיכים בחייהם וממתינים לקבלת מפתח".

פרויקט שמשפחה תעשה בדר"כ פעם אחת בחיים. (צילום: shutterstock)


*רוצים להכיר יותר את חברת מגור, עצמון תורג'מן? לחצו כאן >

כתבות נוספות בנושא:

תכירו: היוזמה המהפכנית לבניית בית

מתכננים לבנות בית? יוזמה נדלנ"ית במסגרתה משפחות בונות יחדיו מתייעדת להיות הדבר הבא בבנייה הכפרית

הערכת שמאי – לא מה שתכננתם

כמה שווה בית החלומות שאתם מתכננים לבנות? תלוי את מי שואלים. בנייה עצמית מאופיינת בגמישות רבה, והחופש התכנוני והעיצובי בא לידי ביטוי גם במימון החלום

הוטרינר הנודד של הגליל העליון

הסיפור המקסים של הוטרינר שהמציא עצמו מחדש והוכיח שיזמות היא אפשרית, בכל התחומים