לא על הקרקע לבדה: המהלך שיקדם הפקעת קרקעות חקלאיות למגורים

ההתמודדות עם מצוקת הדיור מתקשרת תמיד עם העדר קרקעות זמינות לבנייה. בתוך התפאורה הזו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) זכתה ביושר בכינוי "ספסר הקרקעות". רמ"י נמצאת תדיר במרכז הביקורת ורבים מעלים פעם אחר פעם את הרעיון לפיו הפתרון למצוקת הדיור עובר דרך הפשרת קרקעות חקלאיות, ובמיוחד קרקעות אשר "אינן פעילות".

על פי נתונים שפורסמו לפני כ-4 שנים על ידי הלמ"ס, בסקר רחב היקף שארך מספר שנים, יש בישראל יותר מ-3.8 מיליון דונמים של קרקעות חקלאיות לא מעובדות ושטחים תפעוליים. לכאורה, שטחים שמתאימים למהלך של הפיכתם לקרקעות למגורים. ממחקר הלמ"ס עולה גם שהיקף הקרקעות החקלאיות גדל עם השנים (לדוגמה מכ-3.15 מיליון דונמים של שטחים מעובדים ב-1995 לכ-3.45 מיליון דונמים ב-2017).

בישראל יותר מ-3.8 מיליון דונמים של קרקעות חקלאיות לא מעובדות ושטחים תפעוליים. (צילום: Depositphotos)

הארכת חוק הותמ"ל

ביום רביעי בשבוע שעבר (4.8) מליאת הכנסת אישרה את הארכת חוק הותמ"ל בארבע שנים נוספות אך עם תיקונים שונים שהוכנסו לאחר דיאלוג מול נציגי ההתיישבות הכפרית, החקלאיים וגורמים סביבתיים. במגזר הכפרי מעבירים לאורך השנים ביקורת חריפה על פעילות הותמ"ל אך הפעם הביעו שביעות רצון מסוימת מתהליך קבלת ההחלטות בדרך לאישור החוק. בין השאר הודגשה העובדה שהחוק החדש מגביל את היקף הקרקעות החקלאיות שניתן להפקיע מיישובים כפריים וכולל שינויים שונים בהרכב הוועדה (כמו הוספת משקיפים).

נציגי ההתיישבות הכפרית הודו ליו"ר וועדת הפנים, ח"כ סעיד אלחרומי, ולשרת הפנים, איילת שקד, אשר סייעו להגיע להסכמות. בהתיישבות גאים שהצליחו להגביל את הפעילות של הותמ"ל, למנוע "פגיעות מיותרות בשטחים פתוחים ובשטחים חקלאיים", לשמור על ריאות ירוקות, למזער נזקים ולצמצם נזקים עתידיים בתחומי התשתיות והתחבורה. יודגש שהחוק, בנוסחו החדש, מעניק כוח לראש המועצה שבתחומו מתכוננות התוכניות כאשר תהיה בידיו האפשרות להשיב את הקרקע במידה שלא החלו לבנות עליה בתוך ארבע שנים.


"קרקע היא משאב עם מלאי מוגבל"

"בלב ליבו של הסיפור יושבת ההבנה שקרקע היא משאב עם מלאי מוגבל", מסביר ניר דמרי מחברת ניר נדל"ן פסגות בע"מ, חברה לייעוץ נדל"ן מקצועי הפועלת בהתיישבות הכפרית מזה למעלה מ-12 שנה, "בכל מקום של מתח בין הצורך של עיר להתרחב מכאן, לבין הקרקעות החקלאיות שעוטפות אותה מכאן, יכולים להיווצר קשיים".

דמרי מסביר כי הסוגיות הדרמטיות של חוק הותמ"ל אינן עדיין נוגעות בעיקרן לגליל ולנגב, אלא בעיקר ליישובים כפריים צמודי ערים כמו במחוזות המרכז, השרון, חיפה וכדומה. מצד שני, הוא מדגיש, זה מתרחש גם בצפון. "אחד הנושאים המהותיים הוא מודל הפיצוי על הקרקע", אומר דמרי, "במקרים רבים, שלא נאמר ברובם, הפיצוי הוא פשוט בדיחה. לעג לרש. המדינה קבעה סכום מסוים של הפקעה מרצון או שלא מרצון, על שטחים מעובדים או לא מעובדים, שאין לו קורלציה אמיתית לשווי של הקרקע בהסתכלות קדימה".

"חוק הותמ"ל הנוכחי הוא בהחלט הישג למרחב הכפרי", הוא מוסיף, "עד הותמ"ל לא היה ליישובים החקלאיים מנגנון להתנגד להפקעת קרקעות כשזו נדרשה לטובת עיר סמוכה. לא שאלו אותם וגם הפיצוי היה מצחיק. עכשיו קיים דיאלוג הרבה יותר מקצועי ומדויק שאני מקווה שיצליח לאזן בין כל העולמות. גם הצרכים של המרחב הכפרי, המושבים והקיבוצים, וגם כמובן התרחבות הערים שהן עוגן חשוב לא פחות בפריפריה הישראלית".

"אחד הנושאים המהותיים הוא מודל הפיצוי על הקרקע". ניר דמרי (צילום: פרטי)

אחת הדוגמאות המפורסמות לדבריו של דמרי היא הסאגה שנמשכה כמעט עשר שנים בערכאות המשפטיות בהליך בין מושב תל עדשים היוקרתי לעיר עפולה הסמוכה לו. "בשנת 2013 התקבל תוקף לתוכנית להוספת שכונת מגורים בעפולה על שטח של כ-810 דונמים שמתוכם כ-277 דונמים חקלאיים שהוחכרו לאגודה השיתופית של המושב", מסביר דמרי, "המושב הסכים להשיב את הקרקע ואפילו להחזיר במהירות בעבור תשלום פיצוי מוגדל. בשנת 2014 רמ"י הודיעה לאגודה שהסכום שהיא תקבל בעבור הקרקעות יהיה כ-4.7 מיליון שקלים וזה הוליד סכסוך משפטי ענק. בסוף, רק לאחר מאבק ממושך, רמ"י חויבה לשלם כ-10 מיליון שקלים. יותר מפי שניים".

מצד שני, דמרי אומר, יש מקרים אחרים שבהם היישוב הכפרי דווקא מרוויח מההחלטה להפקיע את קרקעותיו לטובת עיר. בעיקר כשהקרקעות מוגדרות חקלאיות אך בפועל אי אפשר להשתמש בהם לגידולים ראויים. "דוגמה מצוינת למקום שבו זה דווקא עבד היא ההתרחבות של מעלות-תרשיחא על חשבון אדמות חקלאיות שהיו שייכות למושב צוריאל", מפרט דמרי, "במקרה זה אנחנו מדברים על קרקעות חקלאיות מרוחקות מאד מהיישוב הכפרי, שמצויות במתווה טופוגרפי שלא מאפשר באמת לעבד אותן. כשהמושב קיבל את הפיצוי בעבור הקרקע זה היה במידה רבה סוג של Win-Win Situation".

המושב שקיבל מרמ"י כ-10 מיליון שקלים על שטחים חקלאיים. מושב תל עדשים (צילום: שרה ניפרבסקי, מתוך אתר פיקיויקי)

עוד במדור: מאבק החקלאים ברפורמת הייבוא >


שינויים בהרגלי הבנייה

הדיונים אודות הקרקעות החקלאיות מתחברים לשינויים בהרגלי הבנייה במרחב הכפרי בשנים האחרונות. בדומה לערים, גם המושבים והקיבוצים נאלצים להתמודד לעתים עם בעיות בהתרחבות וצמיחה דמוגרפית. "אפשר להגיד שהולכים ונגמרים הימים שבהם תוכלו למצוא בקיבוץ או בשכונת הרחבה במושב בתים פרטיים על מגרשים של חצי דונם", אומר דמרי, "המגמה היא יותר צפיפות על פחות שטח. בין אם בירידה למגרשים של 250 מ"ר לבית פרטי, בין אם בבניית דו-משפחתיים ואפילו, במקרים בודדים בינתיים, בתכנון בנייה סמי-רוויה כמו בקריית יערים שבאזור ירושלים".

הקרקעות החקלאיות בהחלט יכולות להיות עתודות קרקע לבנייה למגורים, ואין ספק שבהעדר קרקע אחרת שזמינה בצמוד לערים, אין מנוס מנקיטה בצעדים משמעותיים. מאידך יש לזכור כי הקרקעות החקלאיות בישראל מגלמות תפקידים שונים. ראשית, הן מהוות מקור פרנסה חשוב לחקלאים רבים הנאבקים לעתים תכופות על זכויותיהם וכלכלתם. וראו לעניין זה את הסוגייה שעסקנו בה לאחרונה לגבי הרפורמה במכסים בייבוא תוצרת חקלאית. המרחב הכפרי התקדם והתפתח אך החקלאות הייתה ונותרה הליבה המרכזית שלו.

מעבר לכל אלה קרקעות חקלאיות הן עתודה לצורכי תשתיות ותחבורה, ומהוות ריאות ירוקות חשובות במרחבים הפתוחים. לא רק בנגב ובגליל אלא גם במרכז הארץ. יש לקוות שהמדינה תקפיד לקחת את כל השיקולים הללו בחשבון וגם שרמ"י לא תבחן כל צעד דרך "החור שבגרוש" אלא בפרספקטיבה רחבה שגם צופה את פני העתיד.

חשוב לזכור כי קרקעות חקלאיות מהוות מקור פרנסה חשוב לחקלאים רבים (צילום: Depositphotos)