אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

קרקעות חקלאיות למכירה - כל מה שאתם צריכים לדעת

רכישת קרקע חקלאית הפכה זה מכבר לאחת התופעות הלוהטות בשוק הנדל"ן הישראלי אך יחד עם זאת התופעה מלווה בספקות גדולים מצד הלקוחות. אז מה חשוב לדעת רגע לפני שאתם רוכשים לעצמכם קרקע חקלאית


רכישת קרקע חקלאית הפכה זה מכבר לאחת התופעות הלוהטות בשוק הנדל"ן הישראלי. הרעיון העסקי שמאחורי ה"טרנד" לא נובע מהרצון לזרוע שדה חקלאי מלבלב. הקסם שמאחורי הקרקעות החקלאיות טמון בצפייה לשינוי ייעוד מחקלאות למגורים. קרקע חקלאית שזמינה היום במחירים נמוכים, תהיה שווה הרבה (הרבה) יותר לאחר "הפשרתה".

נשמע מושלם? ובכן, לא כל הירוק זהב. למרות שמשווקים רבים מציעים קרקעות חקלאיות למכירה, רכישת קרקע חקלאית היא השקעה לטווח ארוך שצריך לדעת את הסיכונים הכרוכים בה. רגע, מה? אל דאגה, ריכזנו עבורכם כמה טיפים מצוינים לגבי כדאיות כלכלית של קרקעות חקלאיות למכירה.

לא בטוח שזוהי הזדמנות הנדל"ן שלה חיכיתם (צילום: shutterstock)

קרקע חקלאית למכירה, מה הסוג שלה?

כאשר אתם מחפשים קרקע חקלאית למכירה ומתלבטים לגבי מספר נכסים חשוב לדעת מהו הסוג של כל אחת מהקרקעות. האם זוהי קרקע חקלאית שעומדת לפני הפשרה, אם לאו. קרקעות חקלאיות למכירה אשר מיועדות להפשרה בטווח הנראה לעין מזוהות לרוב כקרקעות אשר תוכנית המתאר לגביהן מדברת על פיתוח עירוני. במקרים אלה, סביר להניח שאם יוחלט על פיתוח עירוני באזור, הקרקע החקלאית המדוברת תהיה הראשונה לעבור תהליכי הפשרה. מנגד, לא מעט קרקעות חקלאיות למכירה משווקות ללא תכנון עתידי ועל מנת לשנות את ייעודן יש להעביר תוכניות חדשות.

ההשקעה בקרקעות מהסוג השני היא הימור במלוא מובן המילה (אך שיכול להניב תשואה גבוהה). כן, ניחשתם נכון, המחיר של הקרקע החקלאית מושפע ישירות מהסוג שאליו היא משתייכת. איך בודקים את כל זה? פשוט פונים לוועדה הרלבנטית לתכנון ובנייה ומבקשים לדעת מה קובעת לגבי הקרקע תוכנית המתאר הארצית. לא אחת, הפרטים הללו זמינים בלחיצת כפתור באינטרנט.

מחיר הקרקע כנקודת בוחן

המחיר שמוצע על קרקע חקלאית למכירה הוא ברומטר לאפיון הסיכויים שטמונים מאחורי ההשקעה. אל תטעו, חברות השיווק אינן פועלות בשוק הקרקעות החקלאיות מתוך רגשי פילנתרופיה או תחושת מחויבות לסייע לזוגות צעירים. הן מודעות היטב לסיכויי ההפשרה של הקרקעות המשווקות ומתמחרות אותן בהתאם. ככל שהמחיר נמוך יותר, כך סיכויי ההפשרה נמוכים בהתאמה.

קרקעות חקלאיות למכירה שאושרו על ידי הוועדה, האם זה נכון?

אחד ה"טריקים" השיווקיים הקלאסיים שמאפיינים קרקעות חקלאיות למכירה הוא הודעה לציבור שהקרקע "אושרה על ידי הוועדה". כלומר, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה את שינויי הייעוד וכעת כל מה שנותר (לכאורה) הוא רק כמה הליכים בירוקרטיים. ובכן, המציאות שונה בתכלית. גם אם התוכנית אושרה על ידי וועדה מקומית לתכנון ובנייה, המרחק בינה לבין הדחפורים עוד רב. הקרקע צריכה לעבור את הוועדה המחוזית ולעיתים בדיקה מעמיקה של הנושא מגלה שהוועדה המחוזית דנה בכך ודחתה את התוכנית או לא אישרה אותה.

מהם הצעדים שננקטים להפשרת הקרקע?

חברות שמשווקות קרקעות חקלאיות למכירה פועלות לא רק באפיק הפרסומי אלא גם מול הגורמים המינהליים במדינה. רבות מהן עוסקות בקידום תוכניות הבנייה על הקרקעות שברשותן. יש להתחקות אחר המהלכים של החברה המשווקת ולבחון האם נציגיה מכתתים רגליהם לוועדות התכנון בכדי לקדם את האינטרסים שלהם ושל הרוכשים. במידה שהחברה המשווקת איננה פועלת די בנושא, סביר להניח שהיא מודעת לכך שהסיכויים נמוכים והקרקע היא בעצם "חתול בשק".

האם תוכנית המתאר תפריע להפשרה?

תוכנית המתאר הארצית היא ברומטר מרכזי לגבי כל קרקע חקלאית למכירה. במהלך הבדיקה של תוכנית המתאר (תמ"א) חשוב לשים לב לגורמים אשר עלולים בסבירות גבוהה למנוע את ההפשרה העתידית. למשל, שמורות טבע, בסיסים צה"ליים, קרבה למפעלים שונים, קרבה לתוואי כביש ועוד. מרבית רוכשי הקרקעות החקלאיות אינם מודעים לכך שהפשרה תלויה במרחבי ביטחון בין אזורי מגורים לשימושים נוספים.

טוב מבט עיניים ממשמע אוזניים

אחת הדרכים הטובות להעריך סיכויי הפשרה של קרקע חקלאית למכירה היא פשוט להגיע אל המקום. נכון, מתעניין רגיל אשר איננו בקיא ברזי עולם הקרקעות החקלאיות יתקשה לנתח ממראה עיניים את סיכויי ההפשרה העתידיים. אולם, ייתכן בהחלט שהוא יבחין בגורמים אשר עלולים למנוע את אישור הבנייה המיוחל. לדוגמה, מפעל מזהם בסמוך למקום, גן לאומי, כביש ראשי צמוד לקרקע וכו'.

קרקע חקלאית למכירה – מי הבעלים של הקרקע

בדיקה נוספת שיש לבצע נוגעת לבעלות על הקרקע. ממש כמו כל עסקת נדל"ן או מקרקעין, הבעלות על הנכס היא גורם משמעותי. בכל הנוגע לקרקעות חקלאיות יש לבדוק היטב האם הקרקעות הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל (המינהל) או בבעלות פרטית. יש לכך השלכות כלכליות משמעותיות לגבי כדאיות העסקה. למשל, חוזה החכירה מול המינהל יכול לקבוע שבעל הקרקע יהיה זכאי להשתמש בה למגורים רק לאחר תשלום מלוא שוויה למדינה. במילים אחרות, המדינה היא זו שתרוויח מהליך ההשבחה ולא בעל הנכס.

השותפים והגורמים הנוספים בקרב הרוכשים

קרקעות חקלאיות למכירה משווקות לא אחת לכמה רוכשים שונים. רוכשים אלה, במועד הפשרת הקרקע, יהיו שותפים בנכס לאו דווקא מרצונם. כמו כן, במעמד הרכישה טרם ידוע כיצד הקרקע החקלאית תופשר, איך היא תחולק, ואלו שטחים יהיו מיועדים למגורים. רוכשים מסוימים עלולים למצוא את עצמם עם חצי תאוותם בידם לאחר הפשרת הקרקע החקלאית רק משום שהם "נפלו" על שטח ציבורי או מצאו עצמם קשורים בהסכמי שיתוף שונים ומשונים. על מנת למנוע סיבוכים מיותרים ועימותים בעת התכנון והבנייה, יש לבדוק מראש כמה שותפים לוקחים חלק ב"מיזם" ומי הם.

מחפשים קרקעות חקלאיות למכירה?  לחצו

כתבות נוספות בנושא:

מורה נבוכים: חוק מיסוי הקיבוצים החדש

לאחר 4 חודשי מו"מ בין נציגי האוצר ורשות המיסים לבין התנועה הקיבוצית, הושגו הסכמות משמעותיות בנוגע לאופן המיסוי לחברי קיבוצים

קלטו את משפ' פלורנטין

תפסנו את משפחת פלורנטין בעוד יום קייצי שבו הילדים התרוצצו במרחבים הפתוחים של קיבוץ שדה בוקר בנגב. בואו להכיר את הסיפור שלהם

טור אורח: אתם לא חייבים לשלם 8,000 ש"ח למ"ר

מבתים ממכולות ועד לתכנון מרפסות, ישנם לא מעט פתרונות בנייה. כך תוזילו את המחיר של בית החלומות