המונח קרקע חקלאית הפך זה מכבר לחלק בלתי נפרד משוק הנדל"ן הישראלי. בשנים האחרונות, קשה שלא להתרשם מהעלייה המשמעותית מבחינת רכישת קרקעות חקלאיות בישראל. עלייה זו באה לידי ביטוי הן במחירן של הקרקעות והן בהיקף העסקאות.
על פי נתוני משרד האוצר בשנת 2015 בוצעו בישראל כ-3,500 עסקאות במקרקעין חקלאיים. זאת לעומת כ-3,150 עסקאות בלבד בשנת 2014 ופחות מ-1,900 עסקאות בשנת 2013. למעשה, נראה כי שוק הקרקעות החקלאיות בישראל נמצא בפריחה של ממש, תרתי משמע.
קרקע חקלאית – מה סוד הקסם?
מומחים בתחום מעריכים כי הסיבות להיקפן הרב של העסקאות הללו נובע ממצוקת הדיור ומהעדר חלופות מבחינת דירות להשקעה. למעשה, קרקע חקלאית מעניקה לרוכש שני יתרונות מרכזיים. ראשית, במידה והקרקע "תופשר" (תשנה את ייעודה מחקלאות למגורים או תעשייה) בבוא היום, יפתחו בפני בעליה שורה של אופציות כגון הזדמנות לבנות נכס על הקרקע, אפשרות למכור את הקרקע למרבה במחיר (לאחר קפיצה בשוויה) ועוד.
בעקבות התכונה הרבה סביב הנושא, במיוחד כאשר קרקעות חקלאיות במרכז עומדות על הפרק, ניתן במקרים רבים להמתין ולמכור את הקרקע כמות שהיא תוך כדי הפקת רווחים לא רעים. למשל, על פי אתר "דה מארקר", מחירה הממוצע של קרקע חקלאית בשנת 2014 עמד על כ-285,000 ש"ח, ובשנת 2015 המחיר הממוצע "זינק" כבר לכ-300,000 ש"ח.
 |
| אופציית נדל"ן שצומחת במהרה. קרקע חקלאית (צילום Shutterstock) |
טיפים לרכישת קרקע חקלאית
חרף הנתונים המרשימים שהוצגו לעיל, מדובר בעסקה אשר טומנת בחובה גם סיכונים מסוימים. אם אתם חושבים בכיוון, "אתר הבית" מגיש לכם מספר טיפים כיצד תעשו את זה נכון:
מהו סוג הקרקע – קרקעות חקלאיות מתחלקות בעיקר לשני סוגים. קרקעות המיועדות להפשרה וקרקעות אשר אין לגביהן תוכנית מתאר רלבנטית. על מנת לבחון מהו סוג הקרקע, מומלץ לבדוק היטב את תוכניות המתאר אשר חלות עליה בכל המישורים – המקומי, המחוזי והארצי. אפשר לעשות זאת על ידי פנייה פשוטה לוועדות התכנון והבנייה הרלבנטיות. לעיתים, המידע נגיש גם באמצעות האינטרנט.
מחיר הקרקע – על פי רוב, מחירה של הקרקע יכול להעיד על מצבה הנוכחי. החברות המשווקות מודעות היטב למצבם של הנכסים העומדים למכירה. ככל שמחיר הקרקע נמוך יותר, כך סביר להניח שאין כרגע הפשרה למגורים באופק. חשוב לשים לב כי חברות רבות משווקות קרקעות לאחר אישור הוועדה המקומית, אך טרם אישורה של הוועדה מחוזית. מדובר ב"מוקש" משמעותי וזאת משום שלולא החלטתה של הוועדה המחוזית, הדרך עלולה להיות ארוכה ומתישה.
סוג הבעלות – בעת רכישת קרקע, חשוב מאד לבדוק את סוג הבעלות החל עליה. האם היא בבעלות פרטית או שמא מדובר בקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. לעניין הבעלות ישנן השלכות כלכליות מרחיקות לכת. לדוגמא, במידה והקרקע שייכת למנהל, והזכויות הנרכשות הן זכויות חכירה בלבד, עם שינויו של הייעוד הקרקע תשוב לבעלות המדינה. כעת, החוכר יוכל אולי להמשיך ליהנות משינוי הייעוד אך רק בעבור תשלום דמי חכירה אשר יחושבו בהתאם למחיר הקרקע המלא. דהיינו, המדינה תהיה זו שתרוויח מהשינוי ולא החוכר.
בדקו גורמים אשר עלולים לעכב הפשרה – ישנם שורה של גורמים אשר עלולים להביא לעיכובים של הפשרה עתידית. לדוגמא, קרקעות אשר סמוכות לתוואי כביש, בסיס צבאי, שמורת טבע, תוואי נחל, מפעלים וכדומה. רוכשים רבים אינם מודעים לכך, אך וועדות התכנון והבנייה מחייבות מרחבים של ביטחון בין אזורי מגורים לבין מפעלים ושימושים מסוימים.
בחנו את הקרקע במבט עיניכם – לעיתים, אין דרך טובה יותר ממראה עיניים בכדי לעמוד על טיבה של הקרקע. למשל, אם הגעתם למקום המיועד וזיהיתם בקרבתו מפעל מזהם או שמורת טבע, ייתכן ותיהנה לכך השלכות לגבי סיכויי ההפשרה העתידיים. לא אחת, חברות אשר משווקות קרקעות "נמנעות" מלפרסם את מלוא המידע הרלבנטי לגבי הנכסים.
מספר בעלים – פעמים רבות, רכישה מחברה היא בעצם רכישה של חלקת קרקע על ידי כמה רוכשים. שותפות זו, המעוגנת בהסכם שיתוף, טומנת בחובה מספר השלכות. ראשית, מדובר ברכישה של שיעור מסוים מהקרקע ולא של חלק מסוים. כמו כן, הרוכש עלול למצוא את עצמו שותף בנכס עם גורמים נוספים שהוא לא בהכרח בחר בהם כשותפיו. על מנת להימנע מהסתבכות ו/או עימותים בעת התכנון והבנייה, חשוב לברר כמה שותפים יש לקרקע ומי הם הרוכשים הנוספים.
שיקולי הפקעה – כאשר המדינה מחליטה על שינוי ייעוד קרקע, לא אחת, הדבר יהיה כרוך גם בהפקעה של שטחים מסוימים לצורכי הציבור. לעיתים, הרוכש עלול לאבד את מלוא שוויה של הקרקע תחת תשלום פיצוי נמוך בלבד. עם זאת, ייתכן כי ההפקעה תהיה חלקית (למשל, בתוכנית איחוד וחלוקה).
שיקולים כלכליים נוספים – על מנת לממש זכויות בקרקע, הרוכש יהיה מחויב לשאת בתשלומים שונים כגון היטלי השבחה ופיתוח, מס שבח במכירה, תשלום למומחים ויועצים (אדריכלים, עורכי דין, שמאים, מודדים וכו') ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל. בעת רכישת הקרקע, חשוב להתייחס לאלמנטים הללו שכן הם יכולים להיות משמעותיים ביותר מבחינת כדאיות העסקה.
אז אם נתקלתם בהצעות אטרקטיביות במיוחד מבחינת רכישת קרקע חקלאית במרכז, או שקלתם לרכוש קרקע בצפון או בדרום, חשוב לשים לב לעובדה שמדובר בעסקה מורכבת ביותר. כמו כן, המומחים העוסקים בתחום מגדירים את המהלך כ"השקעה לטווח הבינוני-ארוך". דהיינו, לא מדובר בהכרח בהזדמנות פז לרכישת קרקע לבניית בית בתוך מספר שנים.
פעמים רבות, זמן רב יעבור ממועד רכישת הקרקע ועד הפשרתה בפועל (אם בכלל). אי לכך, עליכם להבין כי מדובר במהלך השקעתי הטומן בחובו שורה של סיכונים. עם זאת, ברור כי יש לרכישת הקרקע גם יתרונות רבים. כדאיות העסקה נמדדת אפוא בפרמטרים הספציפיים העומדים על הפרק. מומלץ כמובן להתייעץ עם מומחים בתחום.
מעוניינים למצוא קרקעות חקלאיות למכירה? לחצו
קלטו את משפחת איתח
רגע לפני קריסה - האם ישנו פתרון למשבר בתיירות הכפרית?
המחקר שעתיד לשנות את גישת הקליטה הישנה בקיבוצים