אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

המדריך לנטילת משכנתא בקיבוץ בתהליך שיוך

רגע אחרי שאתם מתקבלים לחברות ומתפנים לקבלת משכנתא, חשוב שתכירו את המושגים, העלויות והגופים שיכולים לעזור לכם לסגור חוזה בצורה הנכונה ביותר עבורכם.

11.02.2021|שוקי מלה

בשנים האחרונות הקיבוצים עוברים מהפכה בכל הנוגע לשיוך נכסים לחברים ומעבר מהקיבוץ השיתופי שהכרנו למודל של קיבוץ מתחדש. בקיץ 2016 עבר בג"צ חשוב שנתן את הגושפנקא הסופית לתהליך שהחל בתחילת שנות ה- 2000. חלק מהקיבוצים פועלים במסלול של "שיוך קנייני" – בסופו של תהליך נרשמות זכויות החבר על הנכס מול רמ"י כך שהבית הופך לרכושו הפרטי. בדיוק כמו בכל מקום אחר (כמעט). קיבוצים אחרים פועלים במסלול "חלופת האגודה" – מודל בו הקרקע בבעלות הקיבוץ והחבר נרשם כחוכר משנה בעל זכויות חוזיות מול הקיבוץ ולא מול המנהל, בדומה לרישום זכויות על נחלות במושבים.

אם בעבר היה קשה עד בלתי אפשרי לחבר לקבל משכנתא משום שזכויות הקרקע אינן שייכות לו, תהליך השיוך מאפשר לבנקים להציע משכנתאות לחברים על בסיס סיומו העתידי של התהליך, שכן אז יירשמו הזכויות במקרקעין על שם החבר. מבחינת הבנק "שיוך" "וזכויות החבר במקרקעין" משמעם ביטחונות איכותיים יותר להלוואה ע"י שעבוד הזכויות לטובתו. במשכנתא רגילה הלווים יכולים להיכנס לכל בנק למשכנתאות, לנהל מו"מ ולבחור באיזה בנק לחתום על המשכנתא – בקיבוצים התהליך קצת שונה ומוגבל יותר, עקב הבעייתיות בביטחונות. מדובר בתחום מאד דינמי שעובר שינויים ותמורות לטובת הלווים. חשוב לעקוב ולהתעדכן.

רק כדי לסבר את האוזן, ב-2017 רוב הבנקים הרלוונטיים הגבילו את סכום ההלוואה המקסימאלי ל 600,000 ש"ח או 700,000 ₪ - לעיתים לא יותר מ 60% משווי הנכס, בנוסף הוטלו מגבלות בהתאם להכנסת המשפחה, רובם גם התנו את קבלת המשכנתא בצירוף קרן קמ"ע ובמגבלות נוספות. בשנתיים האחרונות השוק השתנה מאד לטובה והפך לתחרותי יותר. ותחרות טובה לנו הלווים. בהמשך מופיע פירוט המגבלות כיום.

 
בשנתיים האחרונות השוק השתנה מאד לטובה והפך לתחרותי יותר (צילום: אמיר בוחניק)


תהליך אישור המשכנתא

שלב ראשון: הקיבוץ והבנקים צריכים להגיע להסכמות על מתן משכנתאות לחברים. הבנק (כל בנק ודרישותיו) יבקש אישורים ומסמכים שונים כגון: החלטת הקיבוץ על שיוך, הזכויות החוזיות של החבר, זיהוי הקרקע/מפת מגרשים, אישור מורשי חתימה בקיבוץ, כתב התחייבות של הקיבוץ עבור הלווים, בדיקת איתנותו הפיננסית של הקיבוץ ועוד. בהתאם לשיקול דעתו ואיכות הביטחונות והערבויות הבנק מחליט האם להיכנס לשיתוף פעולה עם הקיבוץ או לאו. הבנקים העיקריים כיום המאפשרים משכנתא בקיבוצים בתהליך שיוך הם: טפחות, לאומי, פועלים, דיסקונט, איגוד. לאור הניסיון שהצטבר בבנקים ובעשרות קיבוצים בארץ, לדעתי אין כמעט בעיה שלא ניתנת לגישור בין הצדדים כדי להגיע להסכמה על מתן משכנתאות.

אחת הטעויות הנפוצות היא קיבוץ המסכם עם בנק אחד בטענה "כי זה מספיק", "כי חייבים אישור של קרן קמ"ע", או "כי הדרישות של הבנקים האחרים בעייתיות" וכו'. זו טעות גדולה מאד. ככל שהקיבוץ יגיע להסכמות עם כמה שיותר בנקים - כך ייטב לכם הלווים. תנאי המשכנתא בקיבוץ, עקב הביטחונות החלשים, מלכתחילה פחות טובים ממשכנתא רגילה. בד"כ הריביות ינועו בין 0.5% ל 0.8% יותר מהריבית הממוצעת על משכנתא נתונה בתנאים רגילים.

כאשר רק בנק אחד מאפשר קבלת משכנתא בקיבוץ מסוים – סביר להניח שתנאי המשכנתא שתקבלו יהיו גרועים משמעותית אפילו מהפער הזה. בנקים נוספים משמע יותר תחרות ויותר כח מיקוח שלכם על תנאי המשכנתא. כשמדובר בשניים, שלושה או ארבעה בנקים המתחרים על קיבוץ מסויים – סביר להניח שבעבודה נכונה מולם תגיעו לתנאים מצויינים, קרוב מאד לרגילים בהשוואה למשכנתאות רגילות. יתרה מכך, פעמים רבות בנק מסויים מגביל מאד משכנתא למשפחה מסויימת (מעבר למגבלות הרגילות בקיבוץ) או אפילו לא מאשר או ההלוואה, אך ברגע שנפתחת תחרות מכיוון בנק אחר הדינמיקה משתנה לחלוטין והכללים והמגבלות עשויים להשתנות לטובת הלווים. שורה תחתונה – להגיע להסדר עם שני בנקים, לכל הפחות. הקיבוץ יכול לפנות לבנקים באמצעות האחראים האזוריים בכל בנק, או ישירות לפונקציה האחראית בבנק על קיבוצים, או אפילו פניה של משפחה הזקוקה למשכנתא לסניף בנק מסוים וקבלת הדרכה נקודתית מה לעשות ואיך כדי לאפשר משכנתא בקיבוץ.

שלב שני

לאחר שהבנק מאשר את מתן ההלוואות לקיבוץ מגיע השלב בו נבחנת כל עסקה בפני עצמה וספציפית לכל לווה. בדיוק כמו בכל משכנתא רגילה + המגבלות המתבקשות מאופי העסקה. מהות העסקה יכולה להיות בניה עצמית, רכישת בית קיים ישן בקיבוץ, רכישת בית והרחבתו וכו'. כאן המקום להדגיש את חשיבות התכנון מראש - להבין מהן המגבלות הפרטיות שלכם כלווים (הון עצמי אל מול המשכנתא ושווי הנכס, מסגרת הוצאות הבניה, תכנון הבית, ההשלכות והמשמעות של המשכנתא על ההתנהלות השוטפת שלכם בעתיד, כיצד ההחזר החודשי משתנה לאורך השנים ועוד ועוד) ושל הבנקים עקב אופי העסקה. לשרטט גבולות גזרה ולתקצב נכון את הפרויקט.

נקודה חשובה מאד: תכנון המשכנתא חייב לקחת בחשבון גם את התשלום על הקרקע ברגע שיסתיים תהליך השיוך. שימו לב שכחלק מהתהליך, בשלב ההתחלתי תידרשו למתן ערבות על הקרקע לרמ"י. כשיגיע השובר מהמנהל תידרשו להשלים את הסכום מעבר לערבות שהפקדתם. גם על השובר לקרקע ניתן לקבל משכנתא. כדאי לתכנן את כל החבילה מראש ואז לגזור אחורה למשכנתא ראשונה לבניה וההשלמה לקרקע בהמשך (תנאי המשכנתא הנוכחית אינם רלוונטיים לעתידית אלא רק להבנה כיצד צפויה להיראות המשכנתא המלאה).

 
 תכנון המשכנתא חייב לקחת בחשבון גם את התשלום על הקרקע ברגע שיסתיים תהליך השיוך (צילום: כיסופים)


מגבלות ומאפייני המשכנתא:
  • כאמור הריביות יהיו גבוהות יותר ממשכנתא רגילה.
  • פריסה לטווח של עד 30 שנים בכפוף לגילאי הלווים.
  • גובה ההלוואה המקסימאלי: בין 1,000,000 ₪ ל 1,200,000 ₪ בטפחות, פועלים ולאומי. בכפוף לשמאות – עד 70% ולעיתים עד 75% מימון – מגבלה גמישה בהתאם לאיכות הלווים והצעות מבנקים אחרים.
  • גובה הלוואה מקסימאלי בדיסקונט: עד 1.3 מיליון ₪. בכפוף לשמאות – עד 75% מימון.
  • בד"כ הבנק יגביל את יחס ההחזר החודשי להכנסה נטו של הלווים לכדי 30% עד 35% (עד 40% במשכנתא רגילה) - מגבלה גמישה בהתאם לאיכות הלווים והצעות מבנקים אחרים.
  • בנקים מסויימים מגבילים את גובה המשכנתא גם על פי ההכנסות. לדוגמא הכנסה נטו עד 12,000 ₪ - גובה משכנתא מוגבל ל 500,000 ₪. עד 18,000 ₪ - משכנתא עד 900,000 ₪ וכך הלאה - מגבלה גמישה בהתאם לאיכות הלווים והצעות מבנקים אחרים.
  • טפחות עדיין מתנה את המשכנתא בצירוף קרן קמ"ע. לאומי הסיר את ההתניה הזו במהלך 2020.
  • פועלים – המשכנתא בקיבוץ מסוים תתופעל בסניף ספציפי הנקבע מראש בבנק. בשאר הבנקים המגבלה הזו הוסרה וברמה העקרונית ניתן לפנות לכל סניף – בתנאי כמובן שהקיבוץ אושר על ידי הבנק.
  • שווי הנכס ממנו תיגזר המשכנתא יקבע עפ"י דו"ח שמאי המשקלל פנימה את עלויות הבנייה על סמך היתרים ותוכניות בנייה + עלויות פיתוח ונוספות. שימו לב, שווי הנכס אינו כולל את עלות הקרקע בשלב זה. במקרים רבים, בעיקר בפריפריה, שווי הנכס מאד נמוך והמשכנתא המקסימאלית הנגזרת מהשווי תהיה נמוכה אף על פי שהבנק הסכים עקרונית לסכום גבוה יותר.
  • שחרור הכספים מתבצע בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה החל מסיום שלב היסודות ועד גמר.
  • כאמור על שובר התשלום לקרקע ניתן לקבל משכנתא נוספת (בכפוף למגבלות).
כעת, לאחר שחתמתם על חוזה חכירה מול רמ"י, הזכויות נרשמו על שמכם ואתם הבעלים הרשמיים של הנכס – כדאי לבדוק כדאיות מחזור המשכנתא לתנאים של משכנתא רגילה וטובה יותר (לא בהכרח כדאי). חשוב מאד לבנות מראש משכנתא חכמה: מחד, תמהיל גמיש המאפשר מחזור עם מינימום קנסות לכשיתבצע השיוך. מאידך, תמהיל איכותי לטווח ארוך על בסיס ניהול סיכונים חכם במקרה ולא ישתלם למחזר.

קרן קמ"ע:
  • הקרן מעניקה לבנק בטחונות על 50% מגובה ההלוואה (בטחונות חזקים יותר). בתמורה – הבנק אמור להעניק ללווים תנאי משכנתא טובים יותר (כאשר בונים משכנתא איכותית ומנהלים מו"מ אגרסיבי ויעיל מול הבנקים – סביר להניח שלא תשיגו שיפור תנאים בצירוף הקרן).
  • הקרן מעניקה ללווים בטחונות במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
  • משכנתא בטפחות – חובה קמ"ע.
  • משכנתא בפועלים או לאומי – ניתן גם ללא.
  • דיסקונט – לא עובדים עם הקרן.
  • העלות לקרן: 0.3% מגובה המשכנתא + פתיחת תיק 250 ₪.
 
כנראה העסקה החשובה ביותר שתעשו בחייכם (צילום: Depositphotos)

*המאמר נכתב ע"י שוקי מלה, יועץ משכנתא מומחה, 360 פיננסים.

כתבות נוספות בנושא:

דרושים: שותפים להצלחה

הקהילה החמה, המיקום הנוח וההזדמנות הכלכלית להקים בית מרווח. קיבוץ אורים בנגב מקים שכונה שמיועדת רק למי שיצהירו: אנחנו כאן כדי להיות שותפים לדרך

מה נשתנה הסדר הזה - הקיבוצים חוזרים לחגוג את פסח, בערך

שנה עברה מאז פגשנו אותם. שנה של הגבלות, ריחוק חברתי, או בקיצור כל מה שלא מאפיין את הקהילות הקיבוציות. אז כיצד ייראה סדר פסח 2021 בקיבוצים? בכתבה הבאה

כל מה שלא ידעתם על ביטוח הבנייה הכפרית

מתכננים מעבר ליישוב כפרי? ביישובים בהם מוקמת שכונה חדשה ימתינו לכם סיכונים, לא מעט מהם מכיוון ביטוח הבנייה. כך תתנהלו נכונה בתחום המאיים