אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

עליית מחירי הנדל"ן בכפר, האם המגמה תימשך גם ב-2022?

השנה האחרונה היוותה אתגר משמעותי עבור שוק הנדל"ן הישראלי. במרחב הכפרי הביקוש "התפוצץ" על רקע שגרת הסגרים ויצר גם שם עליית מחירים משמעותית: "אם לא יהיה שינוי במוטיבציה של האנשים לעבור לפריפריה, המגמה הזאת תימשך"

|

אחד הנושאים הבוערים בשנים האחרונות, ובחודשים האחרונים במיוחד, הוא עליית מחירי הנדל"ן. התחושה היא של מרדף אחרי הזנב, בין אם זה בגלל משבר הקורונה, התקציב שנעדר או גידול מתמיד באוכלוסייה לעומת הפשרת קרקעות איטית – משבר הדיור חי ובועט וניתן להרגיש אותו בעיר ובכפר. מה הם הגורמים לעלייה במחירים, ומתי נוכל לראות שינוי, אם בכלל? כדי לשפוך אור על מצב הנדל"ן במרחב הכפרי בפרט, פגשנו את דרור בוקצ'ין, מומחה לנדל"ן כפרי.

 
 עליית מחירי הנדל"ן לא דילג על המרחב הכפרי (צילום: תיווך חגית סיגל)


הנדל"ן בכפר – תמונת מצב לקראת 2022

לפי המרכז הישראלי לסטטיסטיקה, בשנה האחרונה חלה עלייה של סביב 10% במחירי דירות. המשמעות היא, שדירה שעלתה מיליון ₪ לפני שנה, עולה היום מיליון ₪ ומאה אלף. לא סכום של מה בכך בשביל זוג צעיר שחוסך שקל לשקל מעבודה, או מי שנאבקים כדי להשיג הון עצמי מספק. עסקה לדוגמה היא עסקה שבוצעה בכפר תבור שליד הכנרת. בתחילת שנת 2019 נמכר בכפר קוטג' דו-משפחתי בן 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר, אשר נבנה בשנת 1993. הוא נמכר בשנת 1,500,000 ₪. באמצע שנת 2021, באותו כפר תבוא, נמכר קוטג' דו-משפחתי בן 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר אשר נבנה בשנת 1995 במחיר של 1,662,000 ₪. כלומר – עליה של יותר מ-150 אלף ₪ בתוך פחות משנתיים. "המחירים עולים כי הביקוש גדול על ההיצע", אומר לנו דרור. "זו הסיבה שהמחיר עולה. זה שיעור אחד במבוא לכלכלה. למה הביקוש עולה וההיצע לא? זו השאלה. בנייה כפרית, כלומר בנייה צמודת קרקע - המספרים שלה הם מאוד נמוכים ולמדינה אין עניין להגדיל דווקא את המגורים האלה, כלומר להקצות יותר, למעט באזורי פריפריה מאוד רחוקים. אז באופן טבעי אין השקעה בלהגדיל את ההיצע של צמודי קרקע- ישובים קהילתיים, קיבוצים וכדומה. המהלך האחרון היה לפני 20 ומשהו שנה. מאז, אין מהלך משמעותי להגדיל את המקורות האלה. אם יש הרחבות, זה ממש במקומות מבודדים במרחב, שרמת הביקוש שם במילא מאוד נמוכה", הוא מציין. בחודשים האחרונים אנחנו עדים להתרחשות הן ברמת הגולן והן בנגב, ועל הכוונה להקים ישובים חדשים וגם קיבוצים.

ואם יש לנו את הכסף, שווה לקנות נכס בכפר?

"תלוי במחיר", אומר דרור. "אם מבקשים מחיר מופרז אתם לא תוכלו לראות את החזר ההשקעה", הוא מסביר. "מוכר או בעל נכס מבין שמחפשים נכסים, והוא אומר לעצמו, נזרוק מחיר לא הגיוני ומקסימום יבוא הקונה. זאת אומרת שאנחנו פוגשים מוכרים שלא באמת רציניים ולא בהכרח רוצים למכור, אלא רוצים לבדוק כמה באמת הם יכולים לקבל", הוא אומר. "וכשאנחנו רואים שהם קיבלו את המחיר שהם ביקשו בהתחלה, הם מבקשים עוד. כל עוד יש מי שיקנה, אין לזה גבול. והכל מתחיל בזה שהביקוש גדול מההיצע".

 
 "הכל מתחיל בזה שהביקוש גדול מההיצע" דרור בוקצ'ין (צילום: פרטי)


אפקט המגפה

הקורונה גרמה לשינוי בצרכים של האנשים, בפרט בכל הקשור לסביבת מגורים. משפחות שגרו בדירה בבניין מגורים הבינו שכל מה שהיה חסר להם כדי להעביר את הסגר בשפיות, זה גינה לילדים. אנשים שנשלחו לעבוד מהבית היו מרגישים נהדר אם היה להם עוד חדר נוסף לפינת עבודה, במקום לעבוד בפינת האוכל הרועשת. "הקורונה גרמה לכל מי שאין לו איזה פארק קרוב לבית להבין שלגור במקור שהוא עם גינה או יישוב קהילתי – זה משתלם", אומר דרור. "הם גם ידעו שהמחירים בפריפריה כל כך זולים שכשאתה מוכר את הדירה שלך במרכז נשאר לך כסף לאחלה רכב לנסוע לתל אביב. הרכבת, בעיקר היא, משדרת כלפי חוץ תובנה שפתרנו את בעיית הפריפריה. אתה עולה בתחנת הרכבת של בית שאן ותוך שעה אתה בחיפה, ותוך שעה וקצת בתל אביב. אנשים קיבלו יותר חשק לבדוק את האופציה הזאת", הוא מסביר. והשוק כמו שוק, עובד לפי מקרים ותגובות. "ההתעניינות הזאת גרמה למוכרים לחשוב שאולי יש פה קונים. הביקוש הזה, שהוא כנראה היה מדומה, יצר גלים נוספים בשוק והמספרים גדלים".

האם האינטרס של מדינת ישראל שונה מהאינטרס של המודל הכפרי?

כשמחירי הדיור בשמיים, האם יכול להיות שהאינטרס של מדינת ישראל, ואפילו של ראשי הערים, שונה מהאינטרס של המודל הכפרי? "כן", אומר לנו דרור. "האינטרס של מדינת ישראל ושל ראשי הערים זה הגברת הצפיפות. המודל הכפרי הוא פיזור הצפיפות", הוא מסביר. "אנחנו מבינים שהקרקע שיש לנו היא במחסור ואם אנחנו רוצים לשרוד ולתת מגורים לכולם אנחנו כבר מדברים, בערים, על מגדלים של 50 קומות ויותר. בתל אביב אלה המגדלים החדשים". הדבר היחיד שגורם למדינה לרצות לייצר בנייה בפריפריה הוא אינטרסים לאומיים. "המדינה רוצה ליישב בערבה, רוצה לייהד את הנגב והליל. 'רמת הגולן שלנו ואנחנו נבנה שם ונרבע את האוכלוסייה' אלה ציטוטים ידועים. אתמול נכנסתי להסתכל כמה עולה בית במקומות האלה. כשאני היום בונה בתל אביב אני מחשב מטר בנייה לפי 7,000 ₪ למטר. בתים בפריפריה, בתי קרקע, נמכרים בין 7,000-9.000 אלף למטר. בלהבים 9,500 ₪ למטר. בית עם חצר ענקית. בנגב, ליד ישובים בדואים, ועדיין".

האם יש סיכוי לאיזון המחירים ב-2022?

זוהי שאלות השאלות לכבודה התכנסנו. "המגמה הקיימת תימשך אם לא תהיה הצפה של דירות חדשות. הם ימשיכו להעלות מחירים". השינוי יכול לבוא רק אם תהיה מוטיבציה מצד הקונים, דרור טוען. "רק אם אנשים יחליטו לצאת מהעיר לכיוון הפריפריה, משהו עשוי להשתנות. אם המודל ההיברידי של עבודה יומיים במשרד ימשך, זה גם כן יכול להועיל. אנשים יבינו שבשביל עבודה פעמיים בשבוע במרכז הארץ הם לא חייבים לסבול את הפקקים או את המחסור בחנייה בתל אביב או גבעתיים, ויכולים לגור בפריפריה ולהגיע למרכז ברכבת", הוא מסביר לנו. "בהיצע אנחנו ככל הנראה לא נראה שינוי משמעותי, בטח לא בשנים הקרובות. ככל הנראה. אם לא יהיה שינוי במוטיבציה של האנשים לעבור לפריפריה, המגמה הזאת תימשך".


 
 החלום על בית פרטי יכול להיות אפשרי עם מודל עבודה מהבית (צילום: פרטי)

כתבות נוספות בנושא:

מהו סוד הקיבוץ הדתי?

היסטוריה עשירה, עשרות משפחות חדשות כל שנה, שגשוג כלכלי ותמהיל יישובים מגוון בכל הארץ. הכירו את תנועת ההתיישבות הייחודית - הקיבוץ הדתי

קלטו את משפחת טרומפר

משפחת טרומפר גרים בין מעיינות מתוקים לנוף ירוק בעמק ומבלים את זמנם בין טיול לפינת החי לישיבה בגינה הירוקה. הנה הסיפור שלהם