אתר הבית בפייסבוק
אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

הערכת שמאי – לא מה שתכננתם

כמה שווה בית החלומות שאתם מתכננים לבנות? תלוי את מי שואלים. בנייה עצמית מאופיינת בגמישות רבה, והחופש התכנוני והעיצובי בא לידי ביטוי גם במימון החלום - המשכנתא


אחת השאלות הראשונות שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו בתכנון בניית בית היא שאלת התקציב, או במילים אחרות - כמה כסף עומד לרשותנו. בפשטות, התקציב מורכב מההון העצמי הנזיל שלנו וממשכנתא שנקבל מהבנק. בדרך כלל הבנקים נוטים שלא לאשר אחוזי מימון מירביים בבנייה עצמית, אך באופן עקרוני מי שבונה את ביתו הראשון יכול לקבל משכנתא בגובה של עד 75% מימון, משפרי דיור יכולים לקבל עד 70% ומי שבבעלותו דירה נוספת עד 50%. אחוז המימון נקבע לפי הערכת השמאי, אם השמאי העריך את הנכס במיליון ₪ נוכל לקבל משכנתא של עד 750,000 ₪.

הערכת שמאי

הערכת השמאי את שווי הנכס בבניה עצמית שונה משמעותית מאשר בדירת יד שניה. כאשר אנחנו רוכשים דירה שכבר קיימת, השמאי מעריך את שווי השוק - באיזה סכום ניתן למכור את הדירה. לעומת זאת בבניה עצמית השמאי מעריך את עלות הנכס (ולא שווי). לדוגמא, נניח ורכשתם קרקע ב550 אש"ח כולל דמי פיתוח, ועלות הבנייה היא 850 אש"ח. העלויות מסתכמות למיליון וארבע מאות אלף, וזהו השווי הקובע בעיני הבנק לעניין המשכנתא. זאת למרות שניתן יהיה למכור את הדירה כשהיא בנויה במחיר גבוה יותר.

עלות הבנייה

בסיכום ביניים, גובה סכום המשכנתא שנוכל לקבל מושפע מאוד מאומדן עלות הבנייה שמבצע השמאי. ואם אנחנו נזקקים למשכנתא במימון גבוה - עלות הבנייה עלולה להכריע האם נוכל לקבל משכנתא בסכום המבוקש או לא. אבל כמה עולה לבנות? 5000 ₪ למ"ר? 8000 ₪ למ"ר? בתשובה לשאלה הזו אנחנו נחשפים לגמישות המשכנתא, ולקשר בין תכנון הבנייה לתכנון המשכנתא.

אם נוכל לבנות בעלות נמוכה מהערכת השמאי – הרווחנו, ונוכל לקבל יותר מ75% מעלות הבנייה בפועל. אבל אם החלטנו להשקיע ולבנות את בית חלומותינו באיכות הגבוהה ביותר – כנראה שעלות הבנייה למטר תהיה גבוהה מהערכת השמאי, וכפועל יוצא נוכל לקבל פחות מ75% מעלות הבנייה בפועל.

הערכת שמאי בבניה עצמית שונה משמעותית מאשר בדירת יד שניה (צילום: shutterstfock)


מה זה אומר?

ככלל, ניתן לומר כי השמאים נוטים להעריך עלות ממוצעת ואפילו שמרנית. נניח שהשמאי העריך עלות בניית דירת 130 מטר ב6500 ₪ למטר, כלומר כ850 אש"ח, ונניח שהבנק מאשר 70% מימון, כלומר 595 אש"ח (לטובת הפשטות נתעלם בחישוב מרכישת הקרקע ועליות הפיתוח).

• במקרה ויש לנו דוד קבלן ונוכל לבנות בעלות של 5000 ₪ למטר – הבנייה בפועל תעלה 650 אש"ח. נצטרך הון עצמי של 55 אש"ח בלבד!
• במקרה ונחליט להשקיע, ונבנה בעלות של 7500 ₪ למטר – הבנייה בפועל תעלה 975 אש"ח. כלומר נצטרך הון עצמי של 380 אש"ח.

לגלות באמצע תהליך הבנייה שחסר לנו כסף זה, בלשון המעטה, לא נעים.

אז מה עושים?

מילת המפתח היא תכנון. תכנון מקצועי של המשכנתא כבר בתחילת הדרך ובמקביל לתכנון הבנייה, תכנון שלוקח בחשבון את הייחודיות של הבית שלנו.

*הכותב הינו יועץ משכנתאות בחברת "איתנים פרקטיק", רשת ארצית לייעוץ משכנתאות.

כתבות נוספות בנושא:

קח אישה ובנה לה בית לפי דגם - יתרונות הבנייה בדגמים

מה הם יתרונות הבנייה המרוכזת על פני הבנייה בשיטת "בנה ביתך"?

מעלה מעלה - הצמיחה של קיבוצי ההר בגליל

המשפחות החדשות בקיבוצי ההר של הגליל על החיים מול הנופים הכי יפים בצפון, האתגרים וההזדמנויות הרבות

ויקום החקלאי ויכה את הגזר?

מחאת החקלאים נוכח פערי התיווך האדירים בתחום החקלאות צוברת תאוצה, אך האם המהלך מצדיק עצמו?