אתר הבית בפייסבוק
אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

כך תקחו משכנתא לבנייה עצמית

מתכננים לרכוש מגרש? כדאי שתדעו שישנם לא מעט מאפיינים ייחודיים באופן קבלת המשכנתא לבנייה עצמית בהשוואה למשכנתא "רגילה"


אם ידעתם או שלא, רובן הגדול של מהמשכנתאות הנלקחות במגזר הכפרי הן משכנתאות לבנייה עצמית. הדרך להגשמת החלום ובניית בית פרטי היא הרבה יותר מורכבת מתהליך רכישה של בית מיד שנייה או לחילופין מקבלן, לכן, חשוב מאוד שתדעו מהם התהליכים והמורכבות של קניית הקרקע, בניית בית חלומותיכם וקבלת המימון מהבנק על מנת שלא תמצאו את עצמכם בלי כסף ובלי בית שמוכן למגורים. הנה השלבים והדגשים אליהם מומלץ להיצמד.

שלב א' – רכישת הקרקע

השלב הראשון, לפני התחלת תכניות בנייה, הוא רכישת הקרקע/מגרש. חשוב לדעת שגם על שלב ראשוני זה ניתן לקבל מימון מהבנק לטובת רכישת המגרש בלבד, אך צריך לקחת בחשבון שעל פי רוב, הבנקים יעדיפו לא לתת לכם את אחוז המימון המקסימלי שניתן (75% לבית ראשון או 70% למשפרי דיור) לטובת רכישת הקרקע מכיוון שזה מגלם סיכון גבוה יותר לבנק. הרבה יותר קשה לבנק לממש קרקע בלבד לעומת בית קיים ומוכן למגורים.

שלב ב' – בניית תקציב

עבורי, אבן הפינה האמיתית של הבית שלכם מתחילה בבניית תקציב מפורט ומדויק. רק תקציב מדויק ימנע סיבוכים מיותרים ובעיות בהמשך הפרויקט. בתקציב צריך לקחת בחשבון את כל העלויות בפרויקט כגון עלויות תכנון, מיסים, בעלי המקצוע השונים, הקבלן, מפקח, עלויות בלתי צפויות (חשוב מאוד) ועוד.

חלק חשוב מתכנון התקציב הוא גובה המימון אותו נקבל מהבנק. לצורך חישוב המימון הבנק לוקח בחשבון את עלות רכישת הקרקע, עלות הבנייה ותשלום עבור תשתיות (מגובה באסמכתאות) בלבד. הבנק אינו לוקח בחשבון את הרווח היזמי או את מחיר השוק של הבית בסיום הבנייה. לדוגמא, אם הקרקע עלתה לכם 500,000 שקל, עלות הבנייה היא 800,000 שקל ותשתיות 200,000 שקל, הבנק ייתן לכם מימון לפי שווי פרויקט של 1,500,000 שקל בלבד. מכיוון שהבנקים רואים בפרויקטים של בנייה עצמית סיכון גדול יותר הם יעדיפו לא לאשר את אחוזי המימון המקסימליים על מנת להשאיר מרווח מימון נוסף אותו הם יוכלו לתת במקרה ותחרגו מהתקציב (מה שלרוב קורה). חשוב לזכור שהאינטרס של הבנק הוא בסופו של דבר שתצליחו לסיים ולבנות את הבית שלכם.

צעד ראשון בתהליך, רכשו את הקרקע. שכונה לבנייה עצמית בכפר גלעדי (צילום: קיבוץ כפר גלעדי)


עוד במדור: המדריך המלא ללקיחת משכנתא >


שלב ג' ואחרון – בניית הבית


בשביל לקבל משכנתא לטובת בניית הבית יש להציג לבנק את כל האישורים והתוכניות שאושרו על ידי הרשויות הרלוונטיות ובנוסף את ההסכם עם הקבלן המבצע, המפקח ובעלי המקצוע הרלוונטיים האחרים. ההבדל העיקרי בין המשכנתא שמקבלים לטובת רכישת בית קיים או לטובת רכישת המגרש אותו רכשנו הוא באופן קבלת הכספים מהבנק, בבנייה עצמית הבנק משחרר את הכסף במנות לפי התקדמות הבנייה ולאחר בדיקה שמבצע שמאי מטעם הבנק. לדוגמא, בשלב הראשון של היסודות והממ"ד נקבל כסף לטובת שלב זה בלבד, אם לטובת שלב זה אנו צריכים 300,000 שקל, הבנק יעביר את הכסף ישירות אלינו על פי אחוז המימון שאושר לנו – אם אושרו לנו 60% מימון הבנק יעביר לנו 180,000 שקל כאשר השאר (120,000 שקל) נממן מההון העצמי שלנו.

תמהיל המשכנתא

לשחרור הכספים לפי קצב ההתקדמות יש השלכות על בניית התמהיל שלנו. את החלק בתמהיל שלנו אותו נרצה לשים בריבית קבועה נוכל לקחת רק בשלב ההתחלתי ולכן חשוב בעת בניית התמהיל לקחת את החלק שבריבית הקבועה בשלב רכישת המגרש ובניית היסודות, שמהווה סכום יחסית גבוה מתוך סך עלות הבנייה. את שאר המסלולים של הריביות המשתנות נוכל לקחת בשחרורי הכספים הבאים מכיוון שלבנקים יש אפשרות לחשב את הריביות במסלולים אלו בעתיד מכיוון שחישוב הריבית מסתמך על עוגן (ריבית הפריים, אג"ח) ומרווח.

בנוסף, אני ממליץ לשקול ביצוע של מחזור המשכנתא בסיום תהליך הבנייה כאשר אין הגבלות מבחינת בניית התמהיל כמו שישנן בתהליך הבנייה.

הסבלנות משתלמת

אין ספק שתהליך בנייה של בית יכול להיות קשה ומתסכל, ההתעסקות והוויכוחים מול בעלי המקצוע, הרשויות, הבנק ועוד יכול להביא לחיכוכים בסופו של דבר גם בין בני הזוג לכן חשוב מאוד לעשות הכנה נפשית מראש שתעזור לכם להתמודד מול הקשיים, נסו לא להתרגש ולהילחץ מכל תקלה או בעיה שצצה בתהליך כי זה אלמנט טבעי בכל פרויקט בנייה. חשוב מאוד שתהיו מאוחדים גם כלפי חוץ בהתמודדות מול כל הגורמים וגם כלפי פנים על מנת שבסופו של דבר תוכלו להגשים את החלום שלכם, נסו לדמיין תמיד את התמונה הסופית בה אתם יושבים בנחת בגינה שלכם וכך תדעו שהכול היה לטובה.

*הכותב הינו מומחה למשכנתאות במגזר הכפרי מטעם חברת "טנא ייעוץ משכנתאות", המעניקה שירותיי ייעוץ וליווי לנטילת משכנתא חדשה או לחילופין מחזור משכנתא קיימת.

כתבות נוספות בנושא:

מהגן לתיכון: קצרין הופכת את החינוך למנוע צמיחה

בבירת הגולן לא מתרשמים מהאירועים הביטחוניים של החודשים האחרונים וממשיכים להפוך את מערכות החינוך למודל הצלחה בכל הארץ

"הבוגרים שלנו הופכים לאנשים יצרניים ושאפתניים"

מערכות החינוך של קצרין 2017 מציגות שיטות הוראה חדשניות המושכות ליישוב יותר ויותר הורים לתלמידים

פסק הדין שכל מי שעומד בפני וועדת קבלה צריך להכיר

ערעור על דחייה בוועדת קבלה הגיע לבית המשפט שביטל את ההחלטה ובכך יצר תקדים משפטי חשוב