אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

סבתא חיה מתה, מי ירש את הבית?

תהליך שיוך הנכסים הנמצא כיום בעיצומו צפוי לייצר בשורת נדל"ן שלא הייתה כדוגמתה - אלפי בתים ודירות ישנות בשטח הקיבוץ אשר יוצעו למכירה לכל המרבה במחיר ע"י יורשים פרטיים. אך האם הקהילות מוכנות למבול הצפוי?

02.10.2020|שחר דניאלי

"בית על שטח 550 מטר מגודר במלואו + חנייה 100 מטר. מחולק לשתי דירות. ד' קומה 1 - 70 מ"ר, 2 חד' משופצת, מטבח 9 מ"ר, חדר כביסה. ד' קומה 2 - 55 מ"ר, 2 חד' + מרפסת (יש שוכר). ניתן לחבר בין הדירות. נדרשת קבלה לחברות".

"בהזדמנות, שניים באחד. שתי דירות: אחת משופצת כ-90 מ"ר כוללת חצר גדולה ומטופחת, ומעליה דירה נוספת במצב שמור, כולל מרפסת, הניתנת להשכרה. קיבוץ מתחדש, הטבת מס, חינוך נפלא לילדים, בית ספר יסודי במקום".

שתי המודעות האלה הן רק מעט המחזיק את המרובה. אם תיכנסו ממש עכשיו ללוחות נדל"ן יד שנייה הידועים כולל באתר בו אתם קוראים שורות אלו, תגלו "מוצר מרענן" בשוק הנדל"ן המתחיל לצבור תאוצה – דירות יד שנייה בקיבוצים, שלא בהרחבות הקהילתיות. ממחקר פנימי אותו ערכנו ב"אתר הבית" אותו חיזקו מומחים נוספים, עולה תמונה  לפיה אלפי נכסים (דירות ובתים צמודי קרקע) שעומדים לשנות מקצה לקצה את התנועה אל הקיבוצים בישראל. אך על מנת להבין מהיכן מגיעות הדירות "החדשות" הללו לשוק היד השנייה הארצי ומדוע ניתן להעריך כי בתוך כחמש שנים יעמוד מספרן על כ-4,000-5,000 יחידות בקיבוצים מדן ועד אילת, צריך להכיר את המושג ההיסטורי "שיוך דירות".

בעקבות משבר הקיבוצים בשנות ה-80, הנוף הכפרי בישראל עבר מהפכה. מעולם שבו 100% מהקיבוצים הם קיבוצים שיתופיים, החלו לצוץ "מודלים חדשים" או יותר נכון "מתחדשים". כיום רוב הקיבוצים בישראל הם קיבוצים מתחדשים. המעבר לקיבוץ המתחדש הוליד הזדמנות להרחיב את הקהילות ולקלוט משפחות צעירות. בין אם קליטת בני משק שחזרו לאחר שנים עם הילדים והמשפחה, ובין אם משפחות "חדשות" ועירוניות לחלוטין שחלמו על בית בכפר וחיים בקהילה.

עד תום העשור הראשון של שנות ה-2000, שלטה בכיפה הגישה של הרחבות קהילתיות בהן הנקלטים היו הופכים למעין "תושבים" אבל לא חברים. תקופה זו הסתיימה כאשר הקיבוצים הבינו שאי אפשר לייצר סטאטוסים שונים בתוך קהילה קטנה, וחייבים לעשות "יישור קו". הבנה שהובילה לכך שנכון ל-2020-2021, הקליטה לקיבוצים הם תמיד לחברות מלאה. הביקוש גדל, משפחות מכל הארץ עברו לקיבוצים, והנכסים הולכים ונגמרים. היות שקיבוץ לא יכול לבנות אין ספור שכונות חדשות, הדירות הישנות שבשטחו יכולות להיות "הדבר הבא" בצמיחה הדמוגרפית במרחב הקיבוצי. מדובר על דירות קטנות וישנות, אך בעלות פוטנציאל אדיר. רובן ממוקמות במרכז הקיבוץ, "בלב העניינים", וכמובן שניתנות לשיפוץ והרחבה.

 
תהליך השיוך יכול להוליד אבן דרך חדשה באבולוציית המעבר לקיבוצים. מתוך כנס קליטה בקיבוץ כיסופים (צילום: קיבוץ כיסופים)


חלופת שיוך הטובה לאחד אינה רלוונטית לקיבוץ השני

אחד העקרונות המרכזיים של הקיבוץ המתחדש, שהוא למעשה מושג משפטי, הוא שיוך דירות. בגדול זוהי טרנספורמציה ממצב שבו הקיבוץ מקצה את הדירות לחברים, לסיטואציה בה החברים מחזיקים בקניין פרטי ממשי (עד כדי רישום בטאבו). שתי האופציות הבולטות לשיוך דירות הן השיוך הקנייני, שבו חבר הקיבוץ חוכר את הדירה ישירות מול רמ"י מבלי שהקיבוץ נמצא באמצע, וחלופת האגודה שבה הקיבוץ חוכר את מלוא הדירות מרמ"י, והחברים גרים בבתים בחכירת משנה (יודגש שגם בחלופת האגודה, הקיבוץ מחויב לרשום את הבתים של שם החברים). מכיוון שחלופת האגודה דורשת שהקיבוץ יהיה מסוגל כלכלית לחכור את המגרשים מרמ"י, מדובר בחלופה שקיבוצים מעטים מסוגלים לבצע. לא כל שכן קיבוצים הנמצאים במרכז הארץ ו/או באזורים בהם מחירי הקרקע גבוהים במיוחד. "רכבת שיוך הדירות יצאה מהתחנה", אומר דגן יראל, רכז תחום שיוך הדירות במחלקת הקרקעות בתנועה הקיבוצית, "יותר מ-200 קיבוצים קיבלו בפועל החלטות רשמיות על אימוץ חלופת שיוך. רובם גם התקדמו ועשו דרך מסוימת".

"אנחנו מדברים על כ-75% מהקיבוצים שקיבלו החלטה לגבי שיוך דירות" הוא מפרט, "כ-66% מתוכם בחרו בנתיבים של השיוך הקנייני, לפי החלטה 751 או החלטה 979 על גלגוליה השונים, וכ-33% הלכו על חלופת האגודה". האם הדירות הללו אכן מביאות בשורה לשלב הבא של הצמיחה הדמוגרפית בקיבוצים? "בגדול, התשובה חיובית, אך בפועל יש לא מעט אתגרים", אומר יראל. "המצב בשטח מעט תקוע. כ-70 קיבוצים בלבד הצליחו להגיע לארץ המובטחת של שיוך דירות, ומרביתם על בסיס החלופה שהוצעה בהחלטה 751, ואשר איננה רלבנטית יותר. רק כ-6 קיבוצים הצליחו לבצע שיוך דירות בשיוך קנייני וכ-3 בשיוך לפי חלופת האגודה".

"בינתיים", אומר יראל, "קיבוצים רבים מתקשים ביישום השיוך, בעוד שערכי הקרקע עולים, והמצב עלול להסתבך מבחינות רבות, משפטית, חברתית, כלכלית ועוד. בתנועה הקיבוצית אנו מנסים לעזור כמיטב יכולתנו, אבל בסוף הקיבוץ הוא זה שצריך להחליט שהוא קופץ אל המים".

 
 "קיבוצים רבים מתקשים ביישום השיוך, בעוד שערכי הקרקע עולים". דגן יראל (צילום: מתוך אתר התנועה הקיבוצית)


עוד במדור: נדל"ן בימי קורונה – יותר היצע או ביקוש? >

פוטנציאל של אלפי נקלטים חדשים

לאחר שקיבוץ משלים שיוך דירות, יש בו עשרות נכסים שיכולים להפוך מיד לנכסי יד שנייה הזמינים למכירה או השכרה. אולם היות שהדירות הן קניינם הפרטי של חברי הקיבוץ, ולעתים של יורשים שכלל לא מתגוררים במקום, נוצרת סיטואציה משפטית מורכבת. בניגוד לצמיחה דמוגרפית שמבוססת על שכונה חדשה עם נקלטים שמתנהלים ישירות מול הקיבוץ, במכירה או בהשכרה של דירה יד שנייה, יש גורם פרטי נוסף שעומד בלב העסקה – בעל הנכס. לעתים מספר בעלים. מבחינת הבעלים של הדירה, ברור שהאינטרס המרכזי הוא למקסם את העסקה הנדל"נית (כמו בכל מקום אחר בארץ). מנקודת מבטו של הקיבוץ אשר שואף להמשיך ולהתקיים, אי אפשר למכור/להשכיר בתים בקיבוץ "לכל אחד".

"שיוך הדירות הוא בלתי הפיך, זה סוג של פגז שירינו והוא עף באוויר", אומר עופר אדר, מנהל קהילה בקיבוץ יסעור ובעל וותק של למעלה מ-20 שנה בנושא של שיוך דירות כולל ניהול המטה לשיוך דירות בעבר, "בשנה האחרונה עשיתי מסע בין כ-15 קיבוצים מדן ועד כיסופים, כדי ללמוד מה קרה לקיבוצים שכבר עשו שיוך דירות ונמצאים הרבה אחרי". אדר מסביר כי לאחר שהקיבוץ משלים את שיוך הדירות, ההתנהלות היא ברוב המקרים מאד אינטואיטיבית. "מצד אחד יש קיבוצים כמו נאות מרדכי שבהם הגישה היא שיש לשמור על הקיבוץ בכל מחיר, והמחיר הוא בעצם שהקיבוץ מנהל את הכל והחבר רואה בעיקר את הכסף בלבד. מצד שני יש קיבוצים שבהם התפיסה היא שזכות הקניין של החבר היא המרכזית. בקיבוצים אלה קיים סיכון של אובדן שליטה של הקיבוץ וזליגת ההרחבה לתוך הקיבוץ".

שיוך הדירות עלול לשנות את הקיבוץ הקלאסי (צילום: קיבוץ לוחמי הגטאות)


"נושא שיכול בהחלט לערור חיכוכים"

בקיבוצים מודעים היטב לאלפי הדירות שיכולות להיות מנוף משמעותי להגברת הצמיחה הדמוגרפית. ראשית, ברוב הקיבוצים בישראל ימוצה בקרוב הפוטנציאל המלא של הצמיחה בעזרת שכונות חדשות. שנית, בניגוד לבתים בשכונות החדשות, הדירות "החדשות-ישנות" יכולות להימכר במחירים ברי-השגה, כך שגם משפחה שאין בידה הון עצמי של 1.5-2 מיליון שקלים יכולה להצטרף לקהילה ולגדול בתוכה. הדברים ידועים גם בתנועה הקיבוצית ובמועצות האזוריות. לאחרונה אף התקיים יום עיון בנושא, בנוכחות ווירטואלית (קורונה) של למעלה מ-100 משתתפים, תחת הכותרת "הורשה כמנוף לצמיחה דמוגרפית".

"למרות שהורשת דירות בקיבוצים הוא נושא שיכול בהחלט לעורר חיכוכים, הוא מהווה הזדמנות יוצאת דופן לקליטה איכותית", אומר יראל, "בכדי להגשים את החזון, הקיבוץ וחבריו חייבים להגיע להסכמות פנימיות לגבי המשך דרכו של הקיבוץ, ולגבות את ההסכמות עם מנגנונים ליישמן. היורשים נדרשים להתנהל באורך רוח. יש לאזן בין הרצון הטבעי שלהם למקסם את ירושתם, לבין הבטחת קיומו של הקיבוץ כקיבוץ". מזכ"ל התנועה הקיבוצית, ניר מאיר, התייחס בכנס לאתגר שגלום בהתנהלות עם נכסי ההורשה בקיבוצים. "ברור כי אם יורשים רבים יחזיקו בית בקיבוץ מבלי שיחיו בו, הדבר יהווה איום ממשי על עצם קיומו של הקיבוץ", אמר מאיר, "לכן צריך לדאוג לכך שבקיבוץ גרים חברים הדואגים להמשך קיומו. לא ניתן לעשות את זה בכפיה, אלא רק בהסכמה, וזו המטרה של כולנו".

עו"ד ד"ר מיכי דרורי, ראש המחלקה המשפטית של התנועה הקיבוצית, הצטרף לדברים. "המעבר לקיבוץ מתחדש מאפשר לחבר להוריש את נכסו לצאצאיו. אבל בשביל להבטיח את קיומו של הקיבוץ, נרשמות הסכמות המתורגמות לתקנונים. תקנונים שמבטיחים שהיורשים יתקבלו לחברות או ימכרו את הנכס למי שיתקבל לחברות בקיבוץ".

 
שואפים לשמירה על האינטרסים של היורשים ושל הקיבוץ (צילום: קיבוץ נווה איתן)


דרושה יד מכוונת

תהליך המעבר לקיבוצים, שהתגבר מאד בשלושת העשורים האחרונים, היה רצוף בלא מעט קשיים ואתגרים. למשל, עתירות לבג"צ כנגד אפליה בוועדות הקבלה, סכסוכים מרים בין תושבי ההרחבות לוותיקי הקיבוץ, קושי רב של הקיבוצניקים הוותיקים "לאכול" את השינויים באורך חייהם עם קליטת משפחות שגיוונו את האוכלוסייה ועוד.

היות שדירות ההורשה בקיבוצים מהוות גורם מפתח בעתיד הצמיחה הדמוגרפית בקיבוצים, והיות שהנושא (גם כאן) נלמד תוך כדי תנועה, דרושה בהחלט יד מכוונת. סיוע מקצועי שיאפשר לקיבוצים להבין לא רק היכן הם נמצאים מבחינת תמהיל הנכסים האופציונאלי, אלא – חשוב מכך – לאן הם שואפים להגיע.

מחפשים בית יד שנייה למכירה בקיבוץ? לחצו כאן >

כתבות נוספות בנושא:

קלטו את משפחת טרומפר

משפחת טרומפר גרים בין מעיינות מתוקים לנוף ירוק בעמק ומבלים את זמנם בין טיול לפינת החי לישיבה בגינה הירוקה. הנה הסיפור שלהם