אתר הבית בפייסבוק
אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

מכפר עזה לכל המרחב הכפרי - לבנות שכונה ללא סיכון כלכלי

עלות הקמת השכונה תתייקר ככל שיתקדם הפרויקט? רן רונן, מנכ"ל משותף בחברת מגור-עצמון-תורג'מן מסביר כיצד יישוב כפרי יכול לבנות שכונת הרחבה ללא סיבוכים כלכליים


הבנייה במרחב הכפרי צוברת תאוצה ואלפי משפחות מצטרפות מדי שנה לקיבוצים, למושבים וליישובים הקהילתיים. מדובר בצמיחה דמוגרפית אשר מבוססת לרוב על הקמתן של שכונות חדשות, כאשר היישוב מנצל את עתודות הקרקעות שברשותו.

אולם הקמת שכונה מסוג זה היא איננה עניין של מה בכך. זהו פרויקט נדל"ני-חברתי מאתגר שיש לדעת כיצד לנהל אותו נכון מבחינת לוחות זמנים, תקציבים, סבסוד ממשרד השיכון, התנהלות מול רשות מקרקעי ישראל, התקשרות עם גורמי מקצוע, שיווק למשפחות ואף לאחר מסירת מפתח עם בדק, אחריות וכדומה.

אך זה טבעי כי יישובים כפריים רבים המעוניינים לצמוח דמוגרפית נעזרים בגורמים מקצועיים. גורמים המגישים למנהלי היישוב מספר מודלים אפשריים לעבודה משותפת, אשר לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות משלו. לא חסרות דוגמאות אודות קיבוצים ומושבים אשר החלו תהליך ללא ליווי או עם קבלת ליווי לא מקצועי, וניתן לראות את התוצאות בשטח. בתים לא בנויים, שכונות בנויות למחצה, משתכנים המתגוררים ב"אתרי בנייה", תקלות בתשתיות ועוד.

פרויקט נדל"ני-חברתי שיש לדעת איך לנהל אותו נכון. שכונת ההרחבה בקיבוץ אור הנר (צילום: מגור עצמון תורג'מן)


לא רק ליווי אלא נטילת סיכונים

"צריך להבין, כשיישוב כפרי מחליט להקים שכונה חדשה לקליטת משפחות, לא מדובר בעניין של מה בכך", אומר רן רונן, מנכ"ל משותף במגור-עצמון-תורג'מן, קבוצה יזמית ותיקה אשר פועלת מזה כ-20 שנה (בין היתר) בתחום ההרחבות הקהילתיות במרחב הכפרי, "בדרך כלל ההחלטה מתגבשת במשך תקופה".

"ברור שצירוף של 150-200 תושבים ליישוב שמתגוררים בו היום כ-100-200 תושבים הוא לא מעשה של יום-יום. יישובים רבים אפילו מכפילים את עצמם בהרחבה ויש לתת על כך את הדעת. לאחר שההחלטה התקבלה והפור נפל, הדבר החשוב ביותר עבור מקבלי ההחלטות ביישוב הוא שקט נפשי. הם רוצים להתקשר עם גורמים מקצועיים שהם פשוט יכולים לסמוך עליהם".

רונן מסביר שהגופים המקצועיים הללו אינם מקשה אחת. לצד חברות שמציעות ליווי, ייעוץ ופיקוח, תוך כדי שההתקשרות עם הקבלן הינה נפרדת, ישנן חברות הנותנות את המעטפת השלמה. כלומר, כולל הפתרון הביצועי.

"מגור-עצמון-תורג'מן, לצורך העניין, היא אחת מהן", אומר רונן, "אנו מאפשרים לקבל את המענה התפעולי להקמת השכונה החדשה מא' ועד ת'. מרגע שאנו מתקשרים עם היישוב, אנחנו מבצעים את הכול. תכנון, פיתוח, מכרזים, אישור תשלומים, פיקוח, ביצוע בנייה מרוכזת, ליווי השיווק, אחריות לפי חוק המכר ותיקוני בדק וכדומה. גם היישוב וגם המשתכנים נהנים מכך שיש להם כתובת אחת לכל דבר לאורך כל הדרך ".

לדבריו, המודל מקפל בחובו גם פרמטר חשוב של נטילת הסיכון. עלות בניית הבתים עבור המשתכנים נקבעת מראש בהתאם להיקף הבנייה והמחיר הסופי של הבתים איננו נתון לשינוי. ככל שיהיו חריגות תקציביות בהמשך, כולל חריגות בלתי צפויות, החברה מתחייבת לשאת בסיכון לבדה. זהו מודל שלא רק מאפשר ליישוב ולמשתכנים לקבל מחיר סופי לכל בית בשכונה החדשה, אלא שהוא מוריד במידה ניכרת את מפלס הסיכון הפיננסי.

"המחיר לא נתון לספקולציות"

"אנחנו פועלים לפי עיקרון של מחיר במפתח בכל הקשור לבניית הבתים", אומר רונן, "המחיר לא נתון לספקולציות וכל הסיכונים הם על החברה שלנו מהיום הראשון. בכל הקשור לעבודות הפיתוח הנדרשות לצורך הקמת השכונה אנו מתחייבים ליישוב שהוא לא ייכנס לגירעון כתוצאה מהתייקרות בעבודות כחלק מהתחייבותנו החוזית. כמו כן, אנו מציעים הלוואת ביניים לקידום התכנון והמכרזים עד לקבלת כספים משיווק המגרשים ובכך חוסכים זמן נוסף".

"לחברתנו, המורכבת למעשה משלוש חברות בעלות איתנות פיננסית, יש את היכולת לבסס את ההתחייבות הזו ולעמוד בה. מיותר לציין שבזכות הניסיון והידע המקצועי שלנו, כמו גם תודות לקבלנים שאנחנו עובדים איתם לא מאתמול, אנו מצליחים לצמצם את אי הוודאות עד כמה שניתן, ותורמים בזה שלא נגיע לחריגות בתקציב".

"כשיישוב מחליט להקים שכונה חדשה למשפחות, לא מדובר בעניין פעוט". הרחבת קיבוץ גבים (צילום: מגור עצמון תורג'מן)


קיצור בלוחות הזמנים

רונן מדגיש יתרונות נוספים שיש לשיטת עבודה המבוססת על זרוע מקצועית אחת שמלווה את הפרויקט לכל אורך הדרך, מבלי שהיישוב צריך להתקשר עם גורמים נוספים כמו קבלנים, מפקחים, מהנדסים, מתכננים, יועצים וכדומה. המודל, אשר בוצע בהצלחה בשנים האחרונות בבניית מאות יחידות דיור בקיבוצים, מסייע גם בקיצור לוחות זמנים.

"החיסכון בזמן הוא אדיר", אומר רונן, "מרגע שהקיבוץ התקשר עמנו, אנחנו מנהלים את כל התהליך. כולל שיווק, אספות, תיאום ועדות קבלה, ליווי המשתכנים, הכנת החוזים, סיוע בקבלת משכנתא, ליווי התכנון, תמחור שינויים ועד טופס 4 ומסירת הבית וכו'. אנחנו ממשיכים להיות זמינים גם לאחר הבנייה בביצוע תיקוני ליקויים בתקופות הבדק והאחריות. הקיבוץ או המשתכנים לא צריכים לנהל תקשורת עם קבלנים, קבלני משנה או כל נותן שירות אחר שקשור בבניית הבית. יש להם רק כתובת אחת וזה אנחנו".

"עד כמה זה חשוב? מאוד. קחו לדוגמה את הנושא של מכרזי קבלנים. אם היישוב לא עובד לפי המודל שלנו הוא כנראה מקבל ליווי וייעוץ שאינם כוללים קבלן מבצע, אלא עזרה בעריכת תכנון הדגמים ובהמשך מכרז קבלנים. מכרז קבלנים הוא שלב שיכול לבדו להאריך את לוחות הזמנים בשנה ויותר במידה שהצעות המחיר אינן תואמות את התחזיות או הציפיות".

"לעומת זאת, כשיש לך חברה כמו מגור-עצמון-תורג'מן, במקום לעשות מכרז קבלנים, יש לך כבר קבלן מבצע ביד ומחיר פיקס כך שאין הפתעות ואין צורך לבצע שינויים בתכניות הפיתוח או עדכונים לתכניות הבתים והפיתוח במגרש לאחר שהתברר שישנן התייקרויות לא צפויות במסגרת המכרז. החברה שלנו מתחייבת שהיא לוקחת אחריות על כל חריגה שתהיה בהמשך הדרך ומספקת מחיר סופי לבית. לא לבית אחד אלא לשכונה שלמה עם עשרות בתים". כמו כן, אומר רונן, המחיר שמגור-עצמון-תורג'מן גובה עבור בניית הבתים הוא מחיר מפוקח ומבוקר על ידי רשות מקרקעי ישראל ומאושר על ידה.

כפר עזה – 28 בתים ל-28 משפחות חדשות

בין הקיבוצים שהחליטו לבנות את השכונות החדשות בשטחן לפי המודל הנ"ל ניתן למנות בין היתר את מושב שדה דוד (כ-40 יחידות דיור), קיבוץ גבים (כ-40 יחידות דיור), קיבוץ מפלסים (כ-80 יחידות דיור), קיבוץ כפר עזה (כ-30 יחידות דיור) ועוד.

"בקיבוץ כפר עזה, הנמצא כרגע בשיאו של השיווק, המודל שלנו מאפשר למשתכנים ליהנות מבחירה מבין שישה דגמים מודולריים", אומר רונן, "זהו קיבוץ מקסים ואיכותי שמתגוררים בו כ-850 תושבים. בשכונה הקהילתית החדשה עומדות להיקלט כ-70 משפחות ובשלב א' של ההרחבה, אותו אנו מנהלים כרגע, יוקמו כ-28 יחידות דיור. 18 מהן כבר נחטפו".

קיבוץ כפר עזה ממוקם בין נתיבות לשדרות. היישוב עלה הקרקע בתחילת שנות ה-50 וכיום מהווה בית לאוכלוסייה מגובשת המונה כ-300 משפחות. הקיבוץ הופרט לאחרונה אך תושביו מקפידים לשמור גם היום על אופיו כקיבוץ עם ערבות הדדית וקהילה חזקה.

"המודל שלנו מאפשר למשתכנים ליהנות מבחירה מבין שישה דגמים מודולריים". קיבוץ כפר עזה (צילום: אבי דרור)


רוצים להבין יותר על הפעילות של החברה? לחצו

כתבות נוספות בנושא:

ועדות קבלה – מהן ומתי הן רשאיות לדחות אתכם?

ועדות קבלה הן תהליך מרכזי בקליטה ליישובים כפריים. כיצד המדינה מצדיקה את קיומן של וועדות הקבלה ומתי מועמדים עלול לקבל דחייה?

מתבגרים בכיף – סוד אריכות הימים של נירים

האי היווני איקרה מתגאה בטייטל "האי שתושביו לא מתים". כתבנו מצא את הגרסא הישראלית בקיבוץ הדרומי

עם הרגליים על הקרקע - בחירת מגרש ביישוב כפרי

חושבים על מגרש בכפר? המומחים שלנו מגישים לכם מדריך מקוצר לבחירת מגרש ביישוב כפרי