אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

המהפכה שבדרך - השיוך עומד לשנות את פני הקיבוצים

עשרות שנים שהקיבוצים שאפו אליו עד שהוא החל להתממש. נושא השיוך בתוך הקיבוצים טומן בחובו משמעויות כלכליות אדירות. אז איך זה שרובכם לא מכירים את הסיפור? כתבה ראשונה בסדרת "אבולוציית המעבר לקיבוץ"

06.08.2020|שחר דניאלי

יוני 2020. וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז צפון מקבלת החלטה דרמטית עם הדים במרחב הכפרי מדן ועד אילת. כך מתחיל סיפורינו אליו נגיע מיד, אך לפני זה שאלה: כמה מכם מכירים על בֻּרְיוֹ את סוגיית "שיוך הדירות בקיבוצים"? כי לעומת מונחים אחרים או נושאים משפטיים הקשורים בתהליכים המתקיימים בקיבוצים, ולמרות שהוא עולה בשנים האחרונות לא מעט בכותרות המוספים/מדורים הכלכליים, רוב הציבור הישראלי אינו מבין על מה המהומה. אלו שהחליטו לרדת לשורש הסוגיה המורכבת הבינו שמדובר בנושאים עם השפעות כלכליות-חברתיות ענקיות לתושבי הקיבוצים, היורשים, הנכסים הנדל"ניים בשטחם ועד עסקאות מכר עתידיות. ומאחר ואחוז המתעניינים במעבר לקיבוצים רק הולך וגדל בכל שנה החלטנו לצאת בסדרת כתבות העוסקות בשיוך והשלכותיו בניסיון לעשות סדר. מתביעות שנדונו לאחרונה בערכאות משפטיות, דרך השינויים שחלו בבעלות על נכסים בקיבוצים מימי דגניה א' המאושרים, ועד נושא מעניין שיצר השיוך (ושעתיד לעשות מהפך גדול בשוק הנדל"ן הכפרי) - הופעתם של נכסי יד שנייה למכירה בתוך הקו הכחול של הקיבוצים, הידוע גם כ"שטח המחנה".

רוב הציבור אינו מכיר את סוגיית "שיוך הדירות בקיבוצים" (צילום: קיבוץ בית אלפא)


אז אם נחזור רגע ליוני האחרון, בזמן שמגפת הקורונה דעכה לרגע בין גל ראשון לשני, קיבלה וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בצפון החלטה דרמטית עם משמעויות נרחבות לתושבי הקיבוצים בישראל. הסיפור התחיל כאשר מספר קיבוצים באצבע הגליל ביצעו הליכי שיוך דירות, והשביחו את הנכסים על ידי תוכניות שונות, כמו הגדלת זכויות בנייה. הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה גליל עליון זיהתה את המהלך, ושלחה דרישות לתשלומי היטלי השבחה.

"היטלי השבחה?", התרעמו בקיבוצים, "על מה ולמה? אלו קרקעות בבעלות רמ"י. קרקעות שמוטל עליהן היטל חלופי הקרוי 'חלף היטל השבחה', ועל כן הן פטורות ממילא מתשלום היטלי השבחה". עוד נטען כי הקיבוצים לא נהנו מפירות ההשבחה, וכי יש לפטור אותם מתשלום היטל גם משום שאלו דירות מגורים קטנות, אך הוועדה גרסה אחרת. "הקיבוצים היו פעילים ואקטיביים בפעולות השיוך מול החברים", הסבירו נציגיה, "הם המליצו על חברים אשר מיועדים לשיוך, והליך השיוך לא נפל בתוך מסגרת הקריטריונים של חלף היטל השבחה". בסופו של היום וועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה, והוחלט כי הקיבוצים אכן צריכים לשאת בתשלום היטל ההשבחה.

מאז שהחלו הקיבוצים לבצע הליכי שיוך דירות, בתי המשפט נדרשים מעת לעת לסוגיה. כך למשל, בשנת 2012, בית המשפט המחוזי בבאר שבע הפנה בני זוג וקיבוץ לבוררות לאחר שהגבר והאישה התגרשו זמן קצר לפני מועד השיוך, ונטשה מחלוקת לגבי זכותם לקבל גם דירה וגם מגרש לכל אחד מהם. במקרה אחר שנדון בפני בית המשפט השלום בנצרת, יורשי חברה שנפטרה תבעו מקיבוץ כ-720,000 שקלים, כפדיון זכויות בדירת אמם (סלע המחלוקת היה האם השיוך כולל בחשבון לא רק את הדירה אלא גם את שווי המגרש).

 
 מי יקבל את הבית אם תתגרשו? (צילום: shutterstock)


אבולוציית המעבר לקיבוצים

כדי להבין את התפאורה שבה התקבלו פסקי הדין וההחלטות הללו, עלינו לחזור אחורה כמעט 30 שנה ולהתחקות אחר "אבולוציית המעבר לקיבוצים".

מימי דגניה בתחילת המאה ה-20 ועד תחילת שנות ה-90, מרבית הקיבוצים בישראל היו קיבוצים שיתופיים, או שכמו שכולנו מכנים "הקיבוץ של פעם". המשקים והנכסים היו משותפים, המשכורת נכנסה ישר לקיבוץ ובגדול האידיאולוגיה הייתה - כל אחד לפי יכולתו ולכל אחד לפי צרכיו. בהקשר זה זכור במיוחד הקמפיין המיתולוגי של התנועה הקיבוצית אי שם באמצע שנות ה80 עם הסיסמא: "אל תהיה לחוץ, בוא לקיבוץ". היו ימים.

אך אידיאולוגיה ואידיליה לא נמשכות לנצח. בעקבות משבר כלכלי גדול לקראת סוף שנות ה-80, ומגמות נוספות כמו הגירת בני הדור השלישי והתחזקות הפן הקפיטליסטי בכלכלה הישראלית, הקיבוצים נאלצו לעשות חישוב מסלול מחדש, וכך נולד לראשונה בתחילת שנות ה-90 "הקיבוץ המתחדש" או הקיבוץ המופרט. קיבוץ אשר איננו מנהל משק שיתופי ולחבריו מידה כזו או אחרת של עצמאות כלכלית. הגדרות הקיבוץ המתחדש התחדדו מאוד מאז הופרט הקיבוץ הראשון, אך היבטיו המרכזיים הם הפרטת שירותים ושיוך נכסים.

הופעת הקיבוץ המתחדש הולידה תנועה ערה מהעיר לכפר, אך מנגד גם סוגי תושבים חדשים אשר הצריכו מהקיבוצניקים שהגיעו בעקבות הציונות והאידיאולוגיה להתרגל מהר למצב החדש. בתחילת שנות ה-90 ועד בערך 2010, מרבית המשפחות שעברו לקיבוצים עשו זאת במסגרת שכונות "ההרחבות הקהילתיות". במקרים רבים היו אלה שכונות שהקמתן הייתה כמעט כמו "ניתוח מציל חיים" לקיבוצים שחוץ מהעובדה וששכחו איך נשמע קול הצחוק של ילדים שרצים יחפים לבריכה, בעיקר נזקקו למזומנים שהגיעו איתם. אולם שכונות ההרחבה טמנו בחובן בעיות רבות ויצרו סיטואציה שבתוך זמן קצר הולידה קונפליקטים ובעיות פנימיות. בעיקר בעקבות התגבשות ה"מעמדות" בקיבוץ בין חברי קיבוץ ותושבי הרחבה, תשלומי מיסי הקהילה וכדומה.

בשנת 2010 הבינו בקיבוצים שעולם ההרחבות איננו מתאים לצמיחה הדמוגרפית הראויה של הקהילות, והוחלט לשנות כיוון – קליטה לחברות מלאה בלבד. ולכן כיום למעט בודדים אין בנמצא שכונות הרחב צמודות לקיבוצים, כך שאם חפצה נפשכם בבית צמוד קרקע בקיבוץ אך ללא המשמעויות החברתיות הקשורות בהצטרפות לאגודה, דעו שהרוב המכריע קולט את החברים החדשים שלו לחברות מלאה בקיבוץ, כולל הערבות ההדדית ורשת הביטחון החשובה כל כך. יתרה מזו, ישנם גם קיבוצים אשר נוקטים בצעדים לקליטה לחברות מלאה של תושבי ההרחבות שנכנסו למקום בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000.

 
 משבר כלכלי גדול בסוף שנות ה-80 והגירה בני הדור השלישי שינו את פני הקיבוץ הקלאסי (צילום: קיבוץ ניר יצחק)


במגזין הקודם: נקלטים? הכירו את מודל המשפחה המאמצת >>

המשמעות הנדל"נית של השיוך

שיוך דירות בקיבוצים הוא מהלך בעל משמעות נדל"נית וכלכלית, ולקיבוצים המעוניינים בשיוך יש שתי אופציות מרכזיות: חלופת האגודה - רכישת הקרקעות על ידי הקיבוץ במקשה אחת, וחכירת משנה לחברים על ידי הקיבוץ ושיוך פרטני - שיוך דירות פרטני לחבר הקיבוץ. בעקבות עלויות הקרקעות במרכז הארץ ואפילו בפריפריה הקרובה, האופציה הראשונה, שיוך לפי חלופת האגודה, דורשת משאבים כלכליים. על כן מדובר לרוב בנתיב שרלוונטי לקיבוצים מרוחקים כמו ברמת הגולן או בעוטף עזה. האופציה השנייה, שיוך פרטני, נחשבת לנפוצה יותר בעקבות התאמתה גם לקיבוצים היושבים על קרקעות יקרות.

דוגמה מוחשית אנו מקבלים בשיחה קצרה עם ניר מנצר, המכהן כיו"ר הקהילה והמגזר העסקי בקיבוץ מסדה, שבחר בשיוך דירות לפי המתווה הפרטני, ובקיבוץ מעגן שבו הוחלט על חלופת האגודה. "בקיבוץ מסדה החלטנו ללכת על שיוך פרטני. התחלנו ב-2013 ובתוך שנתיים הגענו למצב שבו כל המגרשים משויכים", אומר מנצר, "לכל בית אב יש מגרש משויך כך שכל חבר חתום על הסכם חכירה לדורות ישירות מול רשות מקרקעי ישראל".

"ביצענו פרצלציה לשטח המגורים למגרשים, הקיבוץ הזדכה מול רמ"י על המשבצות של החברים, ואלה חתמו מול רמ"י ישירות. המשמעות הגדולה היא שהחברים יכולים לסחור במגרשים. להשכיר אותם ולמכור אותם. כמובן בהתאם לכללים שנקבעו בקיבוץ". מנצר מסביר שלאחר השיוך במסדה, כאשר חבר מחליט לעזוב או חו"ח הולך לעולמו, יש לו או ליורשיו "גרייס" של שלוש שנים עד למכירת הדירה או להשכירה בתקופת הביניים.

החלטה 751 אפשרה גם דחיית תשלום כאשר חברים שלא היה להם כסף לשלם את דמי ההיוון על הקרקע לרמ"י, יכלו לבחור בחלופה של תשלום מע"מ בלבד (עם התחייבות להשלמת התשלום עם מימוש הנכס). היות שמסדה מוגדר באזור עדיפות לאומית, התשלום לחברים בקיבוץ עמד על כ-31% בלבד מדמי ההיוון. "הבחירה בשיוך פרטני קשורה גם לאופי של כל קיבוץ וקיבוץ", מסביר מנצר, "אם ניקח את מסדה כדוגמה, זהו קיבוץ שהחליט ללכת הכי רחוק עם ההתחדשות. ללא חדר אוכל, ללא מכבסה וללא מאפיינים רבים של הקיבוץ הקלאסי".

בקיבוץ מעגן, הוא מסביר, הסיפור שונה לגמרי. "בהתחלה גם הכיוון של מעגן היה ללכת על 751, והקיבוץ היה אפילו מאושר על ידי וועדת פרוגרמה", הוא מספר, "בשלב מסוים החלטנו לשנות כיוון וללכת על חלופת האגודה". מנצר מסביר כי התפנית הייתה בעקבות הסתכלות על נקלטים עתידיים. "כשאתה רוכש את כל חלקת המגורים בחלופת האגודה, אתה מבטיח את המחיר משום שהשמאות של המנהל נעשית היום", הוא אומר, "הנקלטים העתידיים, וביניהם גם הבנים והבנות של הקיבוץ שרוצים לחזור הביתה, ישלמו רק 33% מדמי ההיוון. בניגוד למסדה ללא תלות בהגדרת הקיבוץ במסגרת עדיפות לאומית". מנצר מציין שגם ברמה החברתית והקהילתית מעגן הוא יותר "קיבוץ של פעם" למרות היותו קיבוץ מתחדש. יש בו מערכות קהילתיות עניפות, מערכת חינוך פעילה, מכבסה, מערכת בריאות ועוד. מצד שני המיסוי של החברים הוא גבוה בהתאמה.

 
 "כל חבר חתום על הסכם חכירה לדורות ישירות מול רשות מקרקעי ישראל" (צילום: קיבוץ מסדה)


"למכירה: בית ישן בקיבוץ כולל קבלה לחברות"

השינויים הדרמטיים בתחום הנדל"ן הקיבוצי, ובראשם שיוכי הדירות, הולידו "יצור" חדש יחסית והוא דירות יד שנייה במרחב הכפרי. דירות אשר שויכו לחבר ונמכרות על ידו. אם בעבר כמעט היה בלתי אפשרי למצוא נכסים כאלה בתוך "שטח המחנה", כיום הם הופכים לברי-השגה. במקרים רבים מדובר על חברי קיבוץ מבוגרים שנפטרו, אשר יורשיהם אינם מתכננים לגור בקיבוץ, ומעדיפים למכור את הנכס למרבה במחיר.

כמובן שלא מדובר בעסקת יד שנייה רגילה, שכן מעבר לכך שהמוכר והקונה צריכים להגיע להסכמות ביניהם, השלמת העסקה מותנית בקבלתו של הרוכש לקליטה בקיבוץ לחברות מלאה. מדובר על כ-8-10 בתים מסוג זה בכל קיבוץ. מכיוון שככל הנראה כ-80% מהקיבוצים בישראל ישלימו את שיוך הנכסים בחמש השנים הקרובות, הציפייה היא להופעתם של אלפי נכסי יד שנייה במרחב הכפרי. קחו לדוגמה קיבוץ וותיק ומוכר כמו בית אלפא, שסיים את הליך השיוך ויכול כבר היום להציע למכירה יותר מ-25 דירות "ישנות". תעשו את החישוב הזה עם עוד כ-200 קיבוצים ותקבלו השפעה גדולה על שוק הנדל"ן הכפרי לצד השלכות קהילתיות וחברתיות משמעותיות בתוך הקיבוצים. ומה קורה כיום אתם שואלים? אם עד לפני 4 שנים היה שכיח יותר למצוא קיבוץ שקולט משפחות "מבחוץ" באזור המרכז, מבט מהיר כעת בלוח הנדל"ן יד השנייה של "אתר הבית" מגלה עלייה של כ- 80% בהעלאה של בתים/דירות בתוך שטחי הקיבוץ הוותיק לעומת 2016.

 

בשנים הקרובות עיקר המעבר לקיבוצים ייסוב סביב עסקאות מהסוג הזה (צילום מסך: מתוך לוח הנדל"ן יד שנייה של "אתר הבית")


 

אז כאמור כתבה זו ניסתה לייצר בהירות מסוימת (ברור שיש עוד דרך ארוכה) הנוגעת לאבולוציה שהובילה לשיוך הדירות בקיבוצים וההשלכות על העתיד המגורים בקיבוץ. בכתבות הבאות נצלול פנימה לתחומים נוספים של הסוגיה בסופם ננסה לשרטט את עתידו של המרחב הקיבוצי בישראל, לפחות בעשור הקרוב.


כתבות נוספות בנושא:

תכירו: היוזמה המהפכנית לבניית בית

מתכננים לבנות בית? יוזמה נדלנ"ית במסגרתה משפחות בונות יחדיו מתייעדת להיות הדבר הבא בבנייה הכפרית

בית קטן בערבה מודל 2019

באמצע המדבר, עם המון יצירתיות ונחישות התאגדו להם 13 יישובים והחליטו להוביל את פרויקט המגורים הגדול בערבה: "אם לא נעשה את זה אפשר למחוק את הערבה מהמפה"

בין טבריה להרצליה - המשפחות החדשות של קיבוץ מסדה

בקיבוץ מסדה מגדלים כיום את הדור הרביעי, ולצידם מתחילות להגיע משפחות מכל רחבי הארץ שמגלות את עמק הירדן - לא רק כאזור תיירותי