אתר הבית
בכדי להציג את התוצאות לחצו חפש
צפון והגליל צפון והגליל ירושלים והשפלה דרום והנגב

האם רשות מקרקעי ישראל  "תוקעת" את עתיד הדיור בישראל?

מחקר של משרד החקלאות מראה כי ניתן להתחיל לבנות כבר מחר כ-160,000 בתים במרחב הכפרי, אך בתנועות ההתיישבות טוענים כי פקידי רמ"י מעכבים בכוונה את היוזמה: "לא נמצא בראש סדר העדיפויות שלהם"

20.06.2019|שחר דניאלי

האם פוטנציאל של כ-160 אלף יחידות דיור חדשות ממתין ללא מימוש במרחב הכפרי והפריפריאלי בישראל? זהו לכל הפחות המספר שעולה מתוך מסמך שהוכן על ידי משרד המתכננים ד.מ.ר פיתוח ערים ואזורים, עבור ובשיתוף משרד החקלאות.

המסמך מפרט כ-93 אלף יחידות דיור שנמצאות בתוכניות בנייה (אך טרם מומשו), וכ-66 אלף יחידות דיור נוספות תחת ההגדרה של "פוטנציאל תכנוני". העבודה נערכה על ידי הרשות לתכנון ופיתוח החקלאות, ההתיישבות והכפר, הפועלת מתוך משרד החקלאות. עורכי המסמך מעלים מתוכו קול קורא בכדי להבין לעומק מהם החסמים אשר עומדים בין הפוטנציאל למימוש.

יש לציין כי הבדיקה הקיפה לא פחות מכ-835 יישובים כפריים, בכל רחבי הארץ, וביניהם קיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים. יישובים אשר קיימות בהן כ-176 אלף יחידות דיור, ואשר יישום הפוטנציאל הנטען עשוי להוסיף להם צמיחה של כ-50% בהיקף יחידות הדיור. רוב הדירות המעוכבות אמורות/יכולות לקום בפריפריה, ומחוז הצפון מוביל את הרשימה עם כ-40,000 דירות פוטנציאליות.

אז מדוע הדחפורים אינם עולים על הקרקע? היכן משרדי השיווק ועשרות אלפי המשפחות שיכולות להקים את ביתן בגליל או בנגב? כשמדברים עם מומחים העוסקים בנושא, התשובות רבות, מגוונות ומתנגשות. בעוד שבתנועות ההתיישבות מפנים אצבע מאשימה כלפי רשות מקרקעי ישראל, המקשה לטענתם על הפיתוח מאינטרסים לא ענייניים, יש מי שטוען כי דווקא היישובים עצמם הם אלה ש"תוקעים מקלות בגלגלים".

מחוז הצפון מוביל עם כ-40,000 דירות פוטנציאליות. בנייה במנרה (צילום: קיבוץ מנרה)


חסמים שנעוצים באופי ההתיישבות הכפרית?

"ראשית יש להדגיש כי מדובר בכ-92,000 יחידות דיור מאושרות על פי תכנית, וכ-68,000 שהן בגדר פוטנציאל תכנוני", אומרת ד"ר רותי פרום אריכא, מנהלת הרשות לתכנון במשרד החקלאות, "החסמים המרכזיים נעוצים דווקא באופי ההתיישבות הכפרית".

לדבריה, עיבוי היישוב הכפרי נעשה באיטיות אך בהתמדה. כלומר, מדובר בישובים קטנים הצומחים בהדרגתיות ולא במסות גדולות, על מנת לשמר את הקליטה לטווח הארוך ולשלב את המשפחות בקהילה הקיימת. חסם נוסף שמציגה ד"ר פרום אריכא הוא החסם הכלכלי, שבא לידי ביטוי בשני היבטים: תשתיתי ותעסוקתי.

"מבחינת ההיבט התשתיתי", היא מסבירה, "חשוב להבין כי קליטה מסיבית כרוכה בהתאמת תשתיות ומבני ציבור, ונדרשות השקעות תקציביות של המועצה האזורית ו/או של הישוב. גם אם ניתנת תמיכה ממשלתית, קצב התקצוב והביצוע יכתיבו את קצב הקליטה. ההיבט התעסוקתי משמעותי במיוחד בפריפריה, ובמקומות בהם הנקלטים נדרשים למצוא מקומות עבודה מרוחקים מהיישוב. מעבר לפריפריה יהיה לרוב כרוך במציאת מקומות עבודה מתאימים. על רקע ההיצע המוגבל, מואט קצב הקליטה והצמיחה בישוב".

ההבדלים בין קיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים

ד"ר פרום אריכא מסבירה כי יש לנתח את העניין גם תוך הבדלה בין צורות ההתיישבות השונות, שכן חסמים שמאפיינים מושבים אינם זהים בהכרח לחסמי הקיבוצים, והיישובים הקהילתיים שונים משניהם. "עיקר ההבדלים הוא בקצב הקליטה והשיווק, אשר נובעים ממיקומם הגאוגרפי של כל אחד מהיישובים ומהיבטים חברתיים", אומרת ד"ר פרום אריכא.
 
"במושבים, לדוגמה, ישנם תהליכים הכרוכים בקליטת הבן הממשיך בנחלה. אלו מותנים בהעברת זכויות לבן הבוגר שבחר לחיות ליד הוריו. זהו תהליך חברתי-תרבותי האופייני למושבים. גם קליטה להרחבות במושבים מותנית לרוב במתן פתרונות לבני המושבים, כחלק משמירת הרצף הבין דורי. על כן, שיווק פתוח של מגרשים יתרחש בדרך כלל רק בשלבים שלאחר מכן". עוד מוסיפה ארכא ומציינת כי הקיבוצים, לעומת זאת, נמצאים אחרי שלב ההרחבות. המגמה הינה לקלוט את החברים והבנים בקיבוץ כחברי אגודה. השינוי הזה מביא לעליה גדולה בקליטת משפחות בקיבוצים.

ומה באשר ליישובים קהילתיים? ברשות התכנון מציינים כי שם דווקא צפויים פחות חסמי שיווק וקליטה, אך עדיין קיימת התלות בקצב הפיתוח של התשתיות ומבני הציבור, וכן חסמים הקשורים לכלכלה ותעסוקה בפריפריה.

"עיבוי היישוב הכפרי נעשה באיטיות אך בהתמדה". ד"ר ארכא פרום  (צילום: חגית ברנר)


"את הטענות יש להפנות לרמ"י"

בתנועת המושבים ובתנועה הקיבוצית מפנים את האצבע המאשימה בקצב הצמיחה האיטי אל מוסדות התכנון, ובעיקר לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). "תנועת המושבים ראתה לאורך כל השנים את ההתפתחות הדמוגרפית במושבי הנגב והגליל כיעד מרכזי בפעילותה", מסביר עו"ד עמית יפרח, היועץ המשפטי ויו"ר אגף קרקעות בתנועת המושבים, "התפיסה שלנו היא חד משמעית. ההתפתחות באזורים האלה חיונית לישראל בכלל ולמושבים בפרט, הן בהיבט החקלאי והן בהיבט הלאומי-בטחוני".

"אולם בכדי שנגיע למצב האידאלי שבו כל יישוב באזורים האלה יהיה מצוי ברמה השוטפת בהליך צמיחה, יש לפעול בשני מישורים. ראשית, יש לחזק ולבסס את היישוב הקיים, ושנית, לנסות ולהביא אוכלוסייה חזקה. רצוי שתהיה מבוססת על גרעין חזק של הבנים שנולדו אל תוך המגורים והחקלאות בנגב ובגליל".

עו"ד יפרח מתייחס בדבריו גם לאתגרים הרובצים לפתחו של החזון. "לצערנו, עדיין קיימים חסמים רגולטוריים שונים המקשים על הפיתוח", הוא אומר, "הן של חלקות המגורים והן של אמצעי הייצור, קרי, הקרקע החקלאית. החסמים הרגולטוריים הללו הם גורם מרכזי המקשה על קליטת אוכלוסייה צעירה וחזקה בנגב ובגליל".

ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית, מצטרף לדברים. "כבר לפני ארבע שנים הצגנו לראש קבינט הדיור, אביגדור יצחקי, נתונים לגבי לא פחות מ-25 אלף מגרשים מתוכננים בקיבוצים עם תוכניות בנייה מאושרות", אומר מאיר, "הסברנו לו כבר אז שהסיבה היחידה שבגללה הבנייה לא יוצאת לפועל היא שאנחנו פשוט לא מקבלים מרמ"י את היתרי הבנייה. אמרנו לו שאם ישוחררו ההיתרים, נתחיל לבנות ולשווק במגרשים הזמינים. אולם למרות שהוא דווקא היה מעוניין לעזור לנו, גם הוא נתקל במכשול שקוראים לו רמ"י".

"לצערי", אומר מאיר, "לפעמים אני חושב שבעיות הדיור של אזרחי ישראל לא נמצאות בראש סדר העדיפויות של רמ"י, אלא דווקא היבטים כמו רווחים כלכליים וכמה כסף יהיה אפשר להרוויח מכל מגרש ומגרש". כזכור, בשנת 2014 הוצעו שתי חלופות לפתרון בעיית הבנייה - חלופת הפיקדון וחלופת האגודה. בעוד שחלופת הפיקדון "נפלה", חלופת האגודה דווקא אושרה ואף עברה עתירת נגד בבג"צ. מדובר למעשה בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל אשר קובעת כי קיבוץ יהיה רשאי לרכוש את מלוא מגרשי המגורים במרוכז, ובכך לשמור על האופי המיוחד של היישוב.

נשמע פשוט? תחשבו שוב. על מנת לאמץ את חלופת האגודה, יש צורך בהסכמה מצד כ-66% מחברי הקיבוץ, ובתהליך האורך זמן רב. אולם גם כאשר היישוב מצליח לעבור את המכשול הנ"ל, טוענים גורמים בקיבוצים, הוא נתקל בפקידות רשות מקרקעי ישראל. טענה נפוצה היא שרמ"י איננה יודעת לבצע שמאות למגרשים שאינם מתוכננים.

מאז ועד היום שני קיבוצים בלבד הצליחו לפעול לפי חלופת האגודה, וגם מאיר סבור שמדובר במעין מצב של דיפ-סטייט של פקידי רשות מקרקעי ישראל, הגורמים לעיכוב המיותר. "לאחר שרמ"י הכשילה את חלופת הפיקדון, פקידיה תוקעים דרך המעשה את חלופת האגודה. תביא את הנייר ההוא ותביא את המסמך הזה. בקיצור, לא רוצים לסייע".

"חסמים רגולרטיים מקשים על קליטת אוכלוסייה חזקה". ניר מאיר (צילום: דוברות)


עוד במדור: בית קטן בערבה גרסת 2019 >

האם היישובים הכפריים חוששים לגדול?

האם היישובים עצמם עלולים לעכב את הצמיחה מסיבות הקשורות למרקם הקהילתי? מאז פסק הדין המפורסם של בג"צ הקשת המזרחית, אשר מקשה על הרחבה "הומוגנית" של היישובים הכפריים, ומכריח את המושבים והקיבוצים לפתוח שעריהם לכלל האוכלוסיות, גם יישובים שזקוקים לצמיחה אינם תמיד ששים לקחת חלק בתהליך.

סיבה נוספת היא החשש מגידול מואץ שיהיה מעל למידותיהם של היישובים הקטנים. ממש כמו בעיר, בנייה בהיקף רב ובזמן קצר עלולה לקפל בחובה השלכות הרות גורל. יש גם מי שחושש שבניית יתר במרחב הכפרי תאיץ את התופעה של "משפרי דיור" מחתכים סוציו-אקונומיים אמידים, הנעים מהעיר לכפר, ואשר גורמים לפגיעה במרקמים העירוניים החיים בסמוך למושבים, קיבוצים ויישובים הקהילתיים.

במשרד החקלאות רואים בעיקר את ההשפעות החיוביות שעשויות להיות להאצת הבנייה במרחב הכפרי. לא רק בגלל הביקוש שהולך וגדל, אלא גם בשל צורך קיומי של ממש הנובע מההכרח שבהצערת היישובים. הצערה שאיננה יכולה להתקיים ללא הגירה חיובית ומשמעותית של משפחות צעירות ובנים/בנות השבים הביתה עם ילדיהם (לאחר שעזבו את הקיבוץ או המושב לטובת העיר).

"במהלך העשור האחרון, משרד החקלאות פעל נמרצות לקידום תוכניות לתוספת יחידות דיור בישובים הכפריים בדגש על הפריפריה", מתגאה ד"ר פרום אריכא, "כ-180 ישובים זכו לתמיכת משרד החקלאות בהכנת תוכניות יישוביות. השיווק והפיתוח הן פעולות המשך הנעשות על ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון". משרד החקלאות מסייע גם בנושא הצמיחה הדמוגרפית בכלים שונים, על מנת לחזק את הקהילה, ועבור ניהול מאמצי השיווק והקליטה וכדומה. התמיכה בנושאים אלו נעשית בשיתוף פעולה עם החטיבה להתיישבות המתמחה בנושא זה.

התפיסה של משרד החקלאות הינה שיש לפעול לאכלוס מלא של כל הנחלות והמגרשים ביישובים החקלאיים. זאת ועוד, במשרד מסבירים כי מכיוון שהתהליכים הללו אינם מתרחשים "ביום אחד", ולאור העובדה שהיישובים זקוקים למשפחות צעירות ממש כמו "אוויר לנשימה", יש לפעול לקדם את הנושא באופן מאסיבי. במשרד החקלאות מכוונים גם לגיוון האוכלוסיות ולדאגה לכך שהנחלות וההרחבות במושבים תהינה פתוחות (במידת האפשר) לא רק לבנים ובנות ממשיכים וחוזרים, אלא לאוכלוסיות נוספות. אתגר נוסף המעכב את הקליטה, בעיקר במושבים, הוא העניין החקלאי. קיומן של משפחות רבות שיכולות להתאים למרקם הקהילתי ביישוב אך לא למרקם החקלאי. ההורים, אשר עוסקים במקצועות חופשיים, נאלצים לוותר על המעבר.

למי מתאים החיים בכפר? מושב אלוני הבשן (צילום: מוא"ז גולן)


סוד הקסם של הגולן ויישובי העוטף


במשרד לחקלאות מציינים לטובה מועצות אזוריות ספציפיות אשר הצליחו לעשות את השינוי התפיסתי הדרוש ומציגות הצלחה מרשימה. בצפון מציינים את המועצה האזורית גולן שהכריזה על תוכנית חומש לשיווק 750 נחלות ואשר עומדת כבר על שיווק של כ-550 נחלות, והמועצה האזורית אשכול שמשכילה להציג נתונים מרשימים חרף התנאים הביטחוניים המאתגרים, ואשר מרבית הקליטה ליישוביה הינה על בסיס מסלולי קליטה לחברות מלאה בקיבוצים.

במחוז מרכז התמונה שונה. שלא כמו בצפון ובדרום המשופעים במאות נחלות פנויות, המושג "העדר קרקעות לבנייה" רלבנטי ליישובים הכפריים במרכז כמו לערים שסביבם. כרגע, הגישה במשרד החקלאות הינה שאין להשקיע משאבים משמעותיים לשיווק נחלות ביישובים חקלאיים וכפריים במרכז.

לסיכום, נראה כי תפוח האדמה הלוהט של הבנייה במרחב הכפרי, המקפל בחובו גם הזדמנויות אך גם לא מעט חששות, ימשיך לעבור מיד ליד. נקווה שבעת הקמתה של הממשלה החדשה לאחר הבחירות הקרובות, כל הזרועות והגופים ידעו לשבת ביחד ולפתור את המחלוקות. זאת מתוך תפיסה שאמורה להיות משותפת לכולם לגבי החשיבות הגדולה שבקידום הפיתוח במרחב הכפרי והפריפריאלי בישראל.

*תגובתה של רשות מקרקעי ישראל לא התקבלה עד למועד פרסום הכתבה, והיא תובא כשתתקבל.

כתבות נוספות בנושא:

כל מה שלא ידעתם על ביטוח הבנייה הכפרית

מתכננים מעבר ליישוב כפרי? ביישובים בהם מוקמת שכונה חדשה ימתינו לכם סיכונים, לא מעט מהם מכיוון ביטוח הבנייה. כך תתנהלו נכונה בתחום המאיים

מתכוננים לוועדת קבלה – 5 טיפים לגזור ולשמור

עוברים לכפר? כנראה תאלצו לעמוד בפני ועדת קבלה. אז מה לומר, מה לא ולמה מאוד חשוב לארגן בייביסיטר?

של מי הקרקע הזו בכלל?

בונים בית במרחב הכפרי? האם אתם עומדים להיות הבעלים של הקרקע או אולי רק "שוכרים" מהמדינה?