בשנת 2009, לפני כעשור בלבד, כ-45% מהתחלות הבנייה החדשות בישראל היו של צמודי קרקע. לפי נתוני הלמ"ס לגבי 2019-2020 אנחנו מדברים כבר על כ-16.7% בלבד מסך כל התחלות הבנייה. צניחה של כמעט 300%. גם כשמסתכלים ישירות על הפריפריה, קרי מחוזות דרום וצפון (נגב וגליל בהתאמה), יש ירידה בשיעור צמודי הקרקע. אם לפני מספר שנים 8 מכל 10 התחלות בנייה בגליל היו של בתים פרטיים בני 1-2 קומות, נכון לשנת 2020 מדובר על פחות מ-50%.
 |
| ירידה בשיעור הבנייה של צמודי קרקע בפירפריה (צילום: shutterstock) |
בין המרחב הכפרי לשכונות החדשות בשרון ובמרכז
מה מוביל את התופעה והאם היא עתידה להימשך? מומחים מצביעים על מספר סיבות ותחזיות. ראשית, העשור האחרון היה מלווה בתנופת התרחבות וצמיחה דמוגרפית ביישובים כפריים ובמועצות מקומיות בנגב ובגליל. ייתכן שהשוק עבר את השיא, ונכנס ל"שגרה" עם קפיצות אקראיות בהתאם לשיווק פרויקטים נקודתיים וקרקעות ספציפיות.
שנית, השטח הפנוי לבנייה למגורים מתחיל להתמלא. ככל שהמדינה לא תוביל מהלכים דרמטיים של הפשרת קרקעות או שינויי ייעוד, כולל שטחים חקלאיים יתומים במושבים ובקיבוצים, יפחת מספר המגרשים הפנויים לבנייה צמודת קרקע. בנוסף קיימת השפעה גדולה מצד הבנייה המאסיבית של מגדלי המגורים בכל רחבי הארץ. בנייה רוויה זו מושכת אליה משפחות צעירות, "מקטיני דיור" ומשקיעים. אלה מוצאים בשכונות החדשות בערים הוותיקות את הפתרון הקהילתי והחינוכי אותו הם מחפשים, מבלי להתרחק מאזורי החיוג של המרכז והשרון.
האם לא יהיה מנוס מהפיכת קרקעות חקלאיות רבות למיועדות למגורים. על פי דוחות פנימיים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עד 2017 הושבו למעלה מ-11,000 דונמים חקלאיים במסגרת תוכניות לבניית כ-53,000 יחידות דיור. מומחים סבורים כי יש כאן סוג של פרצה שכן המדינה גובה על קרקע מהמושבים תעריפים של כ-55,000 שקלים לדונם, ומוכרת במיליוני שקלים לקבלנים ויזמים. השאלה שנשאלת היא "מי מרוויח בשורה התחתונה". האם הציבור בכללותו או יזמים וקבלנים פרטיים.
 |
| ייתכן שהשוק עבר את השיא. הרחבת קיבוץ הגושרים לפני כעשור (צילום: חברת "רימונים") |
דיור בר השכרה בקיבוץ או במושב
אחד האנשים שמתמודדים עם הסוגיה הזו באופן ממוקד הוא עו"ד משה גרין, יו"ר מפלגת צומת המתמודדת בבחירות לכנסת, ויועץ ראש הממשלה לענייני התיישבות וחקלאות בליכוד. גרין פנה לאחרונה לרה"מ במכתב בו הציע – בין השאר - להסדיר בנייה בנחלות חקלאיות אשר תאפשר החזקת ארבעה מבנים לדיור וכן הקמת דיור בר השגה בשטחים חקלאיים שאינם פעילים. "התוכנית שלנו חיה את השטח", אומר גרין, "אפשר וצריך הכשרה של עוד 4 יחידות דיור למגורים במשק. צריך לקדם שינוי חקיקה אבל זה בהחלט אפשרי. כל מי שההתיישבות העובדת חשובה לו, וכל מי שרוצה בקידום המרחב הכפרי בישראל כברומטר להתמודדות עם מצוקת הדיור, צריך לתמוך במהלך".
תוכניתו של גרין כוללת גם ייעוד מבני מגורים במרחב הכפרי למטרות שכירות. "יש בישראל אין ספור מבנים חקלאיים שעומדים ללא שימוש. לולים ישנים, רפתות ישנות, מבנים ששימשו לחקלאות בעבר וכו'. בואו ניקח אותם, נשפץ אותם, ונבנה כ-140,000 יחידות דיור להשכרה. למה לא?", הוא אומר. גרין מביט על כך גם ממשקפי היזם ובונה בערים בישראל מגדלי מגורים המיועדים להשכרה לזוגות צעירים. לדוגמה, בטבריה הוא מספר על "ביקוש רב מאד". החזון שלו מבוסס על יצירת אינטגרציה בריאה בין האוכלוסיות הוותיקות לבין הדור הצעיר החדש.
הוא מבקש לשרטט פתרון עבור משפחות שרוצות לגור בפריפריה בשכירות בטרם הן מתקדמות לרכישת בית פרטי. למשל, סטודנטים בתארים מתקדמים במוסדות להשכלה גבוהה בנגב ובגליל, עובדים חיוניים במפעלי הפריפריה, עצמאים ובעלי מקצועות חופשיים, אימהות חד-הוריות או בני הדור השלישי והרביעי שעזבו לעיר ורוצים לשוב הביתה ולגדל ילדיהם במרחבי הגליל או הנגב. "אנחנו מציעים, למשל, לבחון הגבלת שכר דירה", אומר גרין, "לקבוע לדוגמה רף של כ-4,000 שקלים לחודש. המדינה תוכל להטיל 25% מס על שכר הדירה, או עד 1,000 שקלים, ובכך להזרים לקופה הציבורית מאות מיליוני שקלים בשנה. הסכומים האלה עשויים להיות מנוע לפיתוח תשתיות, הקמת מוסדות חינוך לילדים הרבים שייקלטו וייוולדו במרחב הכפרי, להעצים את הקהילות המקומיות ועוד".
.png) |
| ממליץ להסדיר בנייה בנחלות חקלאיות והקמת דיור בר השגה בשטחים חקלאיים שאינם פעילים. משה גרין (צילום: פרטי) |
במגזין הקודם: "האסון הגדול הבא? לא שאלה של אם, אלא מתי" >
"תקרא לזה צו קורונה"
"אנחנו אנשי מעשה שחיים את המרחב הכפרי ואת ההתיישבות העובדת עשרות שנים וכבר כמה דורות", אומר גרין, "בפועל יש לא מעט אנשים שכבר נקטו בצעדים באופן עצמאי אבל לא משתמשים בהם בשל הפחד מרשות מקרקעי ישראל". לתפיסתו, שמכיוון שהמצב הפוליטי בישראל סובל מחוסר יציבות והעדר משילות, כל שוק הנדל"ן והקרקעות נמצא בסוג של הקפאה. "קשה לקבל תב"עות חדשות ביישובים אבל עדיין אנשים צריכים דירות", הוא אומר, "אם התוכנית שלי תתקבל ניתן להכשיר למעלה מ-140,000 יחידות דיור באזורים החקלאיים והכפריים. לא רק בנגב ובגליל, אלא גם במרכז הארץ. בלי השקעה בכלל מצד המדינה שכן הכל קיים בשטח, ובפתרון מיידי. התשתיות כבר קיימות – גני ילדים, מוסדות חינוך וכו'. ילדים זו השקעה לטווח ארוך".
"בוא נסתכל לדוגמה על קיבוצים. אתה יכול בקלות להכפיל ואפילו לשלש את כמות הדירות. להסב אזורים חקלאיים למגורים וליישב משפחות צעירות במשבצת הצהובה החקלאית שאיננה מאוכלסת".
"לאף אחד אין תוכנית ואנחנו היחידים שמגיעים עם רעיונות מעשיים. לא חלומות באספמיה ולא קלישאות נבובות. אפשר לעשות את זה כצו שעה, תקרא לזה אפילו צו קורונה, העיקר שתבנה ותאכלס".
יישובים הכפריים מזדקנים ומשוועים לאוכלוסיות חדשות. מהצד השני של המתרס, ישראלים רבים רוצים איכות חיים וחינוך מעולה לילדים שלהם, כזה שאפשר למצוא רק בקיבוץ או במושב. תוכניות יצירתיות עשויות לייצר משוואה חכמה שבה אחד ועוד אחד שווה הרבה יותר משתיים. יש לקוות כי תוכניות כמו של גרין ואחרים, אשר מתייחדות בכך שהן ממוקדות במרחב הכפרי ובצמודי הקרקע, יצליחו לרקום עור וגידים. העלאת היקף הבנייה הנמוכה בגליל ובנגב לשיעורים של 70%-80%, כפי שהיה עד לא מזמן, וראיית הפריפריה בישראל כפתרון למצוקת הדיור, עשויות לסמן נתיבים לענף הנדל"ן המקומי המשווע לפתרונות יצירתיים.
 |
| "ניתן להכשיר למעלה מ-140,000 יחידות דיור באזורים החקלאיים והכפריים" (צילום: קיבוץ מסילות) |