עסקת מכירת נכס למגורים במגזר הכפרי הינה הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר בכלכלת המשפחה, בהיותה כרוכה במכירת נכס בשווי כספי גבוה במיוחד. המדריך המעשי נכתב מתוך מטרה לפשט את התהליך המורכב עבור המוכר ולהעניק טיפים מיקצועיים עבור מי שמבקש למכור בעצמו. יחד עם זאת אנו ממליצים לאור מורכבות התהליך והסיכונים הכרוכים בתהליך להיעזר באיש מקצוע בעל ניסיון והיכרות עם המגזר הכפרי, מתווך או יועץ נדל"ן בעל רישיון בתוקף מטעם משרד המשפטים, וכן ולהיעזר בעו"ד מקצועי הבקיא בתחום המקרקעין ובשמאי מקרקעין מומחה למגזר הכפרי.
 |
| הדרך הבטוחה למכור את הנכס שלכם בכפר (צילום: פרטי) |
מכינים את הקרקע
תהליך מכירת נכס בכלל ובמגזר הכפרי בפרט מורכב ממספר שלבים שניהולם באופן מיקצועי יבטיח מכירה מוצלחת וללא סיכונים מיותרים. במידה והגעתם להחלטה כי בכוונתכם למכור, או שהמכירה נכפתה עליכם חשוב כי ההחלטה למכור תלווה במספר החלטות משנה: הראשונה, מתי אנחנו רוצים למסור את הנכס? מתי אנחנו רוצים לפנות את הנכס. החלטה זו נסמכת לעיתים על זמינות המגורים החדשים אליה אנו מתוכננים לעבור, היכולת לעבור במהלך שנת לימודים, מעבר למקום עבודה מרוחק וכו. חשוב כי תרשמו לעצמכם את התאריך הרצוי (או ההכרחי). ההחלטה השנייה תעסוק בציוד הדירה, בעצם מה אנחנו משאירים בנכס ובדירה ומה לוקחים? מומלץ כבר כעת לערוך רישום מסודר של כל הציוד שנשאר בדירה כדוגמת: ארונות, שידות, מיטות, ציוד חשמלי כמזגנים ואביזרים חשמל קבועים (שואב דירתי קבוע, קולט אדים במטבח, כיריים, תנור וכו), גופי תאורה. והשלישית והאחרונה, כמה אנחנו רוצים לקבל על הנכס? למעשה כבר קיבלתם החלטה זו אם כבר פרסמתם את המחיר הנדרש במודעה שפרסמתם.
יש להכין את הנכס למכירה בשני תחומים: פיזי ומשפטי. הכנה פיזית של הנכס על מנת שנוכל לקבל את המחיר המקסימאלי. יש לבחון את סביבת המגורים בעיניים של רוכש פוטנציאלי, ולהביאה למצב המתאים. רצוי לבחון הבאת איש שיפוץ שיביא את הנכס למצב מקסימאלי בעיניים של הרוכשים. במידה וקיים בנכס מבנים נוספים כגון צימרים, מחסנים, יחידות מגורים – יש לוודא כי רוכש פוטנציאלי יתלהב לראות ולרכוש כבר במפגש הראשון.
איך ליצור רושם חיובי ראשוני מיידי?
המפגש הראשוני של הקונה הפוטנציאלי במקום המגורים יצור את הרושם הראשוני. יש לנו הזדמנות אחת ויחידה ליצור את הרושם הראשוני. לכן חשוב מאד להיות ערוכים לביקור, ולארגן את הבית ואת סביבתו החיצונית. שלב ראשון וחשוב ביותר הוא הכנת הסביבה החיצונית החזית, הכניסה לבית, הגדר, שער הכניסה, שביל הגישה, החצר הקדמית. לפני הכניסה לסביבת המגורים הקונה מתרשם מהסביבה החיצונית. לכן, במידה והקונה הפוטנציאלי יקבל רושם שלילי עוד לפני שנכנס לבית, סביר להניח שסביבת המגורים כבר לא תעניין אותו. כדאי להשקיע באסתטיקה של החוץ והפנים ואפילו להוציא קצת כסף לטובת העניין – לעיתים זה מה שיעשה את כל ההבדל: וודאו שהחצר ומסלול הכניסה לבית נקיים כך שייתנו תחושה טובה למבקר, תקנו או החליפו את האינטרקום, תיבת הדואר, ואפילו את שער הכניסה במידת הצורך. גינה – ודאו שהיא פורחת, נקייה ומתוחזקת היטב. מחסן – ודאו כי הוא מסודר ונקי. הוסיפו עציצים ופרחים עונתיים.
השלב השני הוא ארגון פנים הבית. מצב הבית ואופן תחזוקתה מעידים על ערכו של הנכס, ויכולים להוריד או לחילופין להעלות את ערכו. יש לתת תשומת לב לכל פרט, עד לפרטים הקטנים ביותר: סדרו ונקו את סביבת המגורים לפני הגעת הקונים הפוטנציאלים. אל תשאירו עיתונים פזורים, בגדים על הרצפה, חפצים שבורים – כל אלה יוצרים הרגשה שלילית. טפלו בכל אותן בעיות שדחיתם זמן רב - ידיות שבורות, נורות שרופות, צביעת כתמי רטיבות, תריסים שבורים וכו'. עברו חדר חדר וחפשו פגמים. וודאו שחדרי האמבטיה והשרותים נראים במיטבם - תקנו ברזים דולפים ואסלות שבורות, השאירו מגבות מתקני ריח, אווררו את הבית לפני הגעת הקונים, וודאו שלא יהיו ריחות לא טובים בסביבה. הפעילו מיזוג או חימום בהתאם לעונה – כדאי שתהיה אוירה טובה בבית והוסיפו פרחים ועציצים לבית.
אם יש לכם חיות מחמד ובמיוחד כלבים, דאגו שלא יהיו נוכחים בבית בעת הביקור. תתפלאו אבל יש כאלו שחוששים מחיות ובמיוחד מכלבים וחתולים. האירו את הבית כמה שאפשר – פתחו כל התריסים והחלונות והדליקו את התאורה, נסו להשאיר כמה שיותר מרחב פנוי בדירה. במידה וישנם רהיטים או חפצים שאינם בשימוש, אחסנו אותם במקום אחר. אם אתם נוהגים להשאיר נעליים בכניסה לדירה, אנא סדרו אותם. אל תעשנו בדירה – הריח נדבק לכל פינה, ויכול להבריח קונים שנרתעים מעישון. כמו כן, אל תשאירו מאפרות בחדרים. דבר אחרון שיכול לסייע לכם הוא לבקש מגורם שאתם סומכים עליו שיעשה ביקור בנכס בעיניים ביקורתיות ותקנו בהתאם
 |
| חשוב לדאוג לחזית מטופחת ונעימה שמזמינה קונים (צילום: פרטי) |
ההכנה המשפטית
על מנת להגיע מוכנים למכירה מומלץ להתחיל כבר כעת את ההכנות לשלב המשפטי. האם ידוע לכם על חריגות בניה בנכס, או קיים חשש כזה? לתשומת לב, במידה ובנכס קיימים תוספות בניה בלתי חוקיות, כלומר, עבודות שלא נתקבל לגביהן היתר בניה כדין, חשוב מאוד להסדיר את הנושא מבעוד מועד. תוספות בניה קטנות, כגון: פרגולה, או סגירת מרפסת בבניה קלה (ע"י תריס, או מחיצות אלומיניום וזכוכית), ניתן לרוב להסדיר בהליך קצר יחסית, אולם תוספות בניה מהותיות עשויות להיות כרוכות בתהליך משפטי מורכב, ארוך ומייגע ובמקרים חמורים אף לקבלת צו הריסה.
בנוסף קיימים בעת המכירה היבטיי מיסוי שהמרכזיים שבהם הם מס שבח והיטל השבחה. לשאלה האם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח השלכות רבות ולכן מומלץ להיועץ ולהיעזר בעו"ד המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין. במכירת נחלות ונכסים בישובים חקלאיים מומלץ לשוחח כבר בתחילת הדרך עם שמאי מקרקעין המומחה לאופי הנכס שלכם ולבצע תיכנון מס לגיטימי מראש. המלצתנו היא כבר כעת לבחון את הנושאים המשפטיים והמיסויים למול עו"ד המומחה בתחום המקרקעין.
במסגרת ההכנות יש לרכז את כל המסמכים הרלוונטיים למכירה הכוללים: נסח טאבו, בישראל מרוכזים הזכויות והחובות במקרקעין בטאבו. באמצעות האגף לרישום והסדר מקרקעין – הגוף הרושם את נכסי הנדל"ן בפנקסי המקרקעין ונותן לרישום תוקף חוקי. חוק המקרקעין קובע, כי כל רכישת דירה או נכס נדל"ן, במכר או בחכירה, מקבלת תוקף סופי רק לאחר שנרשמה בטאבו. חשבון ארנונה - מומלץ לצלם את החשבון, יש לערוך בדיקה האם קיימים הערות על הנכס ברשם המקרקעין וברשם המשכונות והעיקולים, רשם המשכונות, סטטוס משכנתא: במידה וקיימת משכנתא על הנכס יש לבדוק היטב את אפשרויות ההחזר, קנסות להחזר מוקדם ויכולת גרירה. כמו כן חשוב לבחון האם עלולות להיות עליכם מיסים והיטלים כגון היטל השבחה ומס שבח, וכן מהם הזכויות הנוספות והלא מנוצלות הקיימות בדירה.
 |
| הכנה מקסימלית מראש תוביל למכירה בדרך מסודרת ובטוחה (צילום: Depositphotos) |